Społeczeństwo się dzieli. Co z mieszkaniami?
Społeczeństwo się dzieli. Co z mieszkaniami?
(Źródło danych: publikacje BIK – Biura Informacji Kredytowej)
W statystykach wygląda to świetnie: kredyty mieszkaniowe rosną o ponad 36%, średnia kwota finansowania przekracza 450 tys. zł, a miesięczna wartość udzielonych hipotek zbliża się do 11 miliardów złotych. W mediach słychać: „rekord”, „boom”, „popyt wrócił”.
Ale gdy zaczniemy patrzeć na dane głębiej – i dołożymy do tego kredyty gotówkowe, ratalne i karty kredytowe – okazuje się, że nie wszyscy grają w tę samą grę. A polskie społeczeństwo coraz wyraźniej rozpada się na tych, którzy na kredytach budują majątek… i tych, którzy kredytem łatają budżet.
Refinansowania – dlaczego zaburzają cały obraz rynku
Najważniejszy, a niemal niewidoczny w mediach problem metodologiczny wygląda tak:
BIK liczy refinansowania jako „nowe kredyty mieszkaniowe”.
Co to oznacza?
-
spadające stopy procentowe zachęciły masowo do przenoszenia starych kredytów do innych banków,
-
te operacje tworzą pozorny wzrost liczby udzielonych hipotek,
-
część boomu to nie zakup nowych mieszkań, lecz optymalizacja starych kredytów.
A skala jest duża:
około 18% wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych to refinansowania i konsolidacje.
Co jeszcze bardziej zaskakuje:
89% ich wartości to „sprzedaż netto”, czyli dodatkowe środki trafiające do klienta, a tylko 11% to kwota przeznaczona na spłatę starego długu.
Efekt?
-
wzrosty r/r mogą być znacząco przeszacowane,
-
„rekordy” nie oznaczają rekordu zakupów mieszkań,
-
nie widać realnego popytu mieszkaniowego – tylko wielkość przepływu długu.
Co dane mówią o finansach Polaków? Obraz jest bardzo niejednoznaczny
W oficjalnych komunikatach widać:
-
poprawę zdolności kredytowej,
-
stabilne spłaty,
-
niski poziom ryzyka kredytowego.
Ale po rozłożeniu danych na czynniki pierwsze wychodzą trzy różne światy.
1. Kredyty mieszkaniowe – rekordy, które trzeba czytać ostrożnie
Dane BIK za październik 2025 roku:
-
+36,5% r/r liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych
-
+45% r/r wartości nowo przyznanych hipotek
-
miesięczna sprzedaż: 10,86 mld zł – historyczny rekord
-
średnia kwota kredytu: 450 810 zł (↑ 6,2% r/r)
Te liczby wyglądają imponująco.
Jednak trzeba je interpretować w kontekście:
-
spadku stóp procentowych, który automatycznie podnosi zdolność kredytową,
-
rosnących wynagrodzeń realnych,
-
presji cenowej na rynku nieruchomości,
-
refinansowań, których BIK nie wyłącza ze statystyk popytu.
Wniosek?
Boom kredytowy nie oznacza automatycznie świetnej kondycji finansowej Polaków. Oznacza świetną kondycję zdolności kredytowej – to dwie różne rzeczy.
2. Kredyty gotówkowe – prawdziwy barometr przeciętnego budżetu
Tu dane BIK pokazują:
-
+8,6% r/r wzrost liczby kredytów gotówkowych,
-
+15,9% r/r wzrost wartości,
-
średnia kwota: 26 812 zł (↑ 6,7% r/r),
-
dynamiczny wzrost kredytów powyżej 50 tys. zł.
Co to mówi?
-
Polacy sięgają po coraz większe kwoty,
-
okres kredytowania się wydłuża,
-
a gotówka często służy do łatania zwiększonych kosztów życia.
To sygnał, że:
👉 różnice dochodowe i kosztowe rosną,
👉 a część gospodarstw ratuje płynność coraz droższym długiem.
3. Kredyty ratalne – słabość, która nie pasuje do narracji „dobrych czasów”
Dane BIK za 10 miesięcy 2025:
-
liczba udzielonych kredytów: –16,8%,
-
wartość kredytów: –5,8%,
-
średnia kwota ratówki w październiku: 2 155 zł (spadek –11% r/r).
To pokazuje jedno:
👉 Polacy ograniczają zakupy codzienne (RTV, AGD, meble), bo priorytetem staje się utrzymanie płynności.
Odbicie w październiku (+17,4% liczbowo) miało charakter sezonowy i nie odwraca wielomiesięcznego trendu słabości.
4. Karty kredytowe – pierwszy sygnał nadchodzących problemów
BIK zwrócił uwagę, że:
-
szkodowość kart kredytowych rośnie,
-
i jest już wyższa niż szkodowość kredytów gotówkowych.
Historycznie to bardzo ważne:
zawsze najpierw „siadają” najmniejsze i najłatwiej dostępne formy kredytu.
To pierwszy sygnał, że:
👉 część gospodarstw zaczyna mieć realne problemy z codziennymi płatnościami.
Jak wygląda kondycja finansowa Polaków w liczbach?
Pozytywne sygnały:
-
wyższa zdolność kredytowa dzięki obniżkom stóp,
-
realne wzrosty wynagrodzeń,
-
dobra jakość spłat w kredytach mieszkaniowych,
-
rekordowa sprzedaż hipotek (choć częściowo pozorna),
-
wzrost aktywności kredytowej osób zarabiających powyżej średniej.
Negatywne sygnały:
-
wzrost dużych kredytów gotówkowych → napięte budżety,
-
słabość kredytów ratalnych → ograniczanie konsumpcji,
-
rosnące opóźnienia na kartach → problemy płynnościowe,
-
refinansowania sztucznie powiększają statystyki hipotek,
-
średnia kwota kredytu mieszkaniowego rośnie szybciej niż dostępność mieszkań.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz: Polska w trzech prędkościach
Dane z BIK pokazują:
-
Grupa A – bogaci inwestorzy
Kupują kolejne mieszkania, wykorzystują zdolność kredytową, refinansują, dobierają środki. Korzystają na spadku stóp. -
Grupa B – klasa średnia na granicy możliwości
Pierwsza hipoteka na wysoki LTV, dodatkowe gotówkowe, ograniczanie konsumpcji, rosnące koszty życia. -
Grupa C – gospodarstwa wykluczone mieszkaniowo
Nie mają zdolności do kredytu hipotecznego. Korzystają z rat i kart. Tu pojawia się pierwszy wzrost szkodowości.
Ostateczny wniosek: stabilizacja na kredycie, nie stabilizacja w portfelach
Dane BIK tworzą obraz gospodarki, która radzi sobie nieźle – ale głównie dzięki niskim stopom procentowym i łatwemu dostępowi do kredytu.
Gdy porównamy:
-
rekordowe kredyty hipoteczne,
-
rosnące kredyty gotówkowe,
-
słabe kredyty ratalne,
-
problemy na kartach kredytowych,
widzimy, że stabilizacja wielu budżetów domowych jest kruchego rodzaju. Jest to stabilizacja oparta bardziej na dostępności finansowania niż na trwałej poprawie dobrobytu.
Jedni kupują drugie lub trzecie mieszkanie.
Drudzy – trzymają się na powierzchni dzięki kredytom gotówkowym.
Trzeci – zatrzymali się na kartach kredytowych.
I właśnie na tym polega problem: dane nie kłamią. One po prostu opowiadają trzy różne historie o trzech różnych Polskach.
Tomasz Lebiedź o rynku nieruchomości
Trwa ładowanie...