2,5 ha łąk w sercu Natura 2000 sprzedane. Czy to początek końca krajobrazu Sokołowska?
Atrakcyjne inwestyjnie działki w Sokołowsku sprzedane! Teraz pytanie brzmi już nie czy?, a kiedy? deweloper zabuduje najpiękniejszą dolnośląską wieś. Jedno jest pewne - 2,5 ha wspaniałych łąk pod Bukowcem położonych w Parku Krajobrazowym Sudetów Wałbrzyskich oraz w obszarze Natura 2000, kupił od ostatniego sokołowskiego rolnika Wiesława Mąki przedsiębiorca prowadzący komercyjną deweloperską działalność inwestycyjną.
Nabywcą terenu jest Roman Jędrzejczyk - przedsiębiorca, inwestor oraz udziałowiec m.in. dolnośląskiej spółki Ziemia Karkonoska, której wspólnikiem jest Michał Jedynak - inwestor i właściciel wielu spółek deweloperskich działających na Dolnym Śląsku.
Sprawa dotyczy 2 działek (57/10 i 57/12) oraz drogi wzdłuż jednej z nich (57/13, po prawej stronie większej działki). Zdjęcie poniżej pokazuje skalę wielkości terenu sprzedanego przez Mąkę, prawdopodobnie pod inwestycję budowlaną, w stosunku do istniejącej zabudowy wsi Sokołowsko.
Co ciekawe asfaltowa droga (widoczna na powyższym zdjęciu z lewej strony mniejszej działki) z pełną infrastrukturą techniczną prowadząca przez łąki (wówczas donikąd) została wykonana kilka lat temu przez Gminę Mieroszów całkowicie na nasz koszt - podatników. Ciekawe ... Do tego wątku jeszcze wrócimy.
Celem niniejszego felietonu nie jest piętnowanie rolnika i mieszkańca Sokołowska Wiesława Mąki za sprzedaż wyjątkowo atrakcyjnej inwestycyjnie ziemi nabywcy, który zapłacił najlepszą cenę - prawo własności - prawo dysponowania własnym mieniem i kropka.
Felieton przez pryzmat sekwencji zdarzeń, funkcji publicznej, decyzji infrastrukturalnych czy transakcji gruntowych wskazuje, że wymienione tworzą sytuację wymagającą publicznego wyjaśnienia, że Wiesław Mąka nie tylko jako mieszkaniec Sokołowska, ale jako radny powiatowy i członek Zarządu Powiatu Wałbrzyskiego jest od początku swojej kadencji w radzie powiatu tj. 2024 r. aktywny w tematach mających wpływ na "atrakcyjność" swoich terenów przeznaczonych na sprzedaż:
- przeciwnik uchwalenia audytu krajobrazowego województwa dolnośląskiego - pamiętamy tournée po gminach radnego - członka zarządu Mąki jak tylko pojawił się projekt Audytu Krajobrazowego
- przeciwnik utworzenia rezerwatów przyrody - wystarczy posłuchać wypowiedzi z zapisu posiedzenia komisji ogólnej RM Mieroszowa czy sesji tejże rady.
- krytyk i umniejszacz roli obszarów Natura 2000 - pamiętamy wypowiedzi publiczne na temat "motylków" stojących na drodze rozwoju czy "szkodników wilków", które należy zwyczajnie eliminować.
- promotor inwestycji w infrastrukturę drogową w swoim "sąsiedztwie" - pamiętamy publiczne wypowiedzi jak ważna dla życia i zdrowia mieszkańców Sokołowska jest asfaltowa droga z Unisławia Śl. do Sokołowska.
Czy w tej sprawie nie zachodzi ryzyko konfliktu między aktywnością publiczną radnego Mąki, a jego prywatnym interesem majątkowym? W jakim celu łączy role mieszkańca i samorządowca na eksponowanym stanowisku? W naszej ocenie wymaga wyjaśnienia, czy wystąpienia podejmowane jako mieszkaniec i jako osoba publiczna nie nakładają się w sposób mogący budzić wątpliwości co do bezstronności. Poniżej przykład na takowe zachowanie.
Czy będziemy mieli w osi krajobrazowej najpiękniejszej dolnośląskiej wsi w plebiscycie urzędu marszałkowskiego województwa dolnośląskiego architekturę typu "copy-paste" rodem z popularnej gry "Sims"?
W Sokołowsku teoretycznie zgodnie z obowiązującym MPZP z 2003 r. z 2,5 ha (25.000 m²) można wyodrębnić około 31 działek o powierzchni 800 m² (minimalna powierzchnia działki pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową). Jeśli Plan Ogólny nad którym trwają obecnie prace w gminie "zaciągnie" wartości ze Sudium do MPZP z 2022 r., to działek będzie dwukrotnie mniej - minimalna powierzchnia 1.500 m².
Jeśli chodzi o zabudowę pensjonatową to obecnie i zgodnie ze studium wynosi ona 1.200 m², czyli tylko na działkach sprzedanych przez Mąkę można teoretycznie wybudować 22 pensjonaty o wysokości 12m. Jeśli w Planie Ogólnym pojawi się zapis ze Studium, to pensjonatów będzie również dwukrotnie mniej - minimalna powierzchnia 2.500 m².
Wspomniani wyżej deweloperzy (nabywca Jędrzejczyk i partner biznesowy Jedynak) potrafią budować naprawdę ciasno - zagęścić 124 domy na stosunkowo niedużej działce we Wrocławiu ..., można? Jak widać, można.
Zatem inwestor aby potencjalnie zwiększyć wartości inwestycji, zdążyć musi z rozpoczęciem inwestycji pod Bukowcem przed końcem bieżącego roku, a na pewno przed uchwaleniem Planu Ogólnego. Konsultacje społeczne w tym temacie ruszają w gminie we wrześniu - zachęcamy stronę społeczną do aktywnego udziału w procesie.
Pomyśleć tylko jak ogromna uciążliwość to będzie - realizacja budowlana wielu budynków równocześnie dosłownie zawali jedyny dojazd przez Sokołowsko. Ruch, smród spalin, hałas ciężarówek to będzie nasza codzienność przez wiele miesięcy, a może i lat.
Jak ma się prawdopodobna skala zabudowy, a stan infrastruktury technicznej - naszej niewydolnej od lat kanalizacji, braku działającej oczyszczalni ścieków czy zaopatrzenia w wodę? Latem już teraz brakuje wody w kranie? Instalacja buforuje fekalia i wybija je w piwnicach kamienic położonych niżej.
Czy nowa deweloperska zabudowa nie zniszczy tego, co czyni Sokołowsko "Sokołowskiem"?
Sokołowsko nie jest zwykłą wsią, którą można dowolnie poszerzać o kolejne obszary zabudowy. Jego wartość polega na historycznym, dolinnym układzie urbanistycznym, powiązanym z osią głównej ulicy, sanatoryjnym dziedzictwem oraz otaczającą przyrodą i krajobrazem. Zabudowa rozlewająca się na boczne łąki i przedpola widokowe może naruszać nie tylko walory krajobrazowe, ale także czytelność historycznego układu miejscowości, wpisanego do rejestru zabytków. Jeżeli obowiązujący plan MPZP dopuszcza tam zabudowę, należy ocenić, czy jego ustalenia rzeczywiście chronią układ urbanistyczny, krajobraz kulturowy, obszar Natura 2000 i charakter Sokołowska.
Pamiętajmy!
- Próba zmiany MPZP dla Sokołowska i w konsekwencji plan jego zabudowy, zainicjowana w 2021 r. przez burmistrza Lipińskiego skończyła się fiaskiem, a jedyną dobrą rzeczą, która się wówczas przez to narodziła jest działające do dnia dzisiejszego stowarzyszenie OKO na SOKO.
- Unikalny układ Sokołowska to nie tylko kilka zabytkowych budynków przy ul. Głównej. To cała dolinna kompozycja miejscowości — zabudowa, zieleń, sanatoryjne dziedzictwo, otwarte łąki i widoki na zbocza Bukowca.
ulica Główna czy droga donikąd?
Burmistrz oficjalnie pochwalił się tą inwestycją w kanałach informacyjnych gminy i okresowym raporcie ze swojej działalności urzędowej: "Przebudowa drogi wewnętrznej w Sokołowsku na działce nr 36, 13/6, 53/1, 107 wraz z niezbędną infrastrukturą wykonana w roku 2024 za kwotę 1 642 847 zł (1 584 815 zł – kwota dofinansowania w ramach Programu Rządowy Fundusz Polski Ład)".
Pytanie jest proste i dotyczy zasadności wydatkowania środków publicznych: czy burmistrz Lipiński wybudował drogę za 1.6 mln. zł dla dwóch domów jednorodzinnych oraz w znacznej części poprzez łąkę w zasadzie donikąd, ale za to wzdłuż półtorahektarowej prywatnej działki? Na pytanie zadane przez nas burmistrzowi w rozmowie telefonicznej przeprowadzonej na etapie robót drogowych: "w jakim celu powstaje asfaltowa droga przez łąkę?", burmistrz Lipiński odpowiedział, że kawałek asfaltu "wylewany" jest aby śmieciarka czy pług śnieżny mogły zawrócić. Wówczas "kupiliśmy" tę informację.. Potem jednak okazało się w rzeczywistości, że ten rzekomy "kawałek" asfaltu biegnie przez całą długość prywatnej działki. Ciekawe ...
Czy wartość przedmiotowej działki nr 57/10 wzrosła? Z pewnością!
Nazwa "przebudowa drogi" to popularna obecnie forma definiowania projektów - aktualna oferta z Jeżowa Sudeckiego dotyczy budowy dróg do prywatnych działek samorządowca. Poczytać można tutaj: Miliony na drogę, wywłaszczenia, działka wójta w tle - awantura w Jeżowie Sudeckim
Na zdjęciu widać że asfaltowa droga prowadzi do łąk z jeszcze pasącym się stadem krów Mąki - czyli do nikąd w zasadzie.
Kolejną sprawą w zakresie budownictwa drogowego, którą warto publicznie wyjaśnić to droga łącząca Sokołowsko z Unisławiem Śląskim. Budowa drogi asfaltowej pośród łąk obszaru Natura 2000, na unikalnym "zielonym" szlaku turystycznym PTTK snującym się pomiędzy Bukowcem i Stożkiem Wielkim została zatrzymana m.in. dzięki wrocławskiemu RDOŚ. Niestety część szlaku została bezpowrotnie zniszczona. Jakie argumenty przemawiały za wieloletnim konsekwentnym wspieraniem tej inwestycji drogowej przez Wiesława Mąkę oraz kto realnie odniósłby z niej korzyść gdyby powstała?
Zastanawiający w tej perspektywie obrotu ziemią jest "wielki" powrót Mąki do samorządowej "polityki". Zwłaszcza po tak długiej przerwie i już nie na kolejną kadencję w Radzie Gminy Mieroszowa, a wyżej - do starostwa. W maju 2024 r. Mąka zostaje radnym powiatowym. Już w sierpniu tego samego roku pojawia się w portalu Otodom ogłoszenie o sprzedaży łąk pod Bukowcem. Do zlecenia prezentowanego ogłoszenia wałbrzyskiemu pośrednikowi nieruchomości nikt się nie przyznał, także Mąka zaprzeczył. W rozmowie telefonicznej agent nieruchomości, potwierdził jednak, że działki na sprzedaż należą do sokołowskiego rolnika. Ciekawe ...
Część działek przeznaczonych wówczas do sprzedaży należała formalnie do KOWR, a Mąka je dzierżawił lub częściowo wykupił, niestety bez prawa do szybkiej odsprzedaży (przynajmniej uwarunkowanego terminem liczonym od dnia ich wykupu od Skarbu Państwa). Po naszej interwencji temat sprzedaży działek pod Bukowcem ucichł. Prawdopodobnie już wówczas pojawił się nabywca z zasobnym portfelem (i o to jedynie chodziło w akcji z tajemniczym ogłoszeniem anonimowego sprzedawcy), a transakcję sprzedaży którą rozpoczęto przed wrocławskim notariuszem w lutym br. zakończono tamże kilka miesięcy później.
Pamiętajmy, Sokołowsko objęte jest MPZP Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatem organem decyzyjnym ws. zabudowy m.in. pozwolenia na budowę nie jest Urząd Miejski w Mieroszowie, a Starostwo Powiatowe w Wałbrzychu. Członkiem Zarządu tegoż powiatu zostaje wybrany nie kto inny jak właśnie Wiesław Mąka, który wcześniej w wyborach samorządowych uzyskał mandat radnego.
Wiesław Mąka po sprzedaży 2.5 ha deweloperowi ma jeszcze do "odrolnienia" i sprzedania znacznie więcej ziemi - 17 ha! Jest zatem potencjał i temat rozwojowy. Krowy już dawno sprzedane, to łąki na co? Pod zabudowę? W kontekście przeznaczenia planistycznego tych terenów zasadne jest pytanie, czy również pozostałe grunty pod Bukowcem mogą w przyszłości stać się przedmiotem presji inwestycyjnej? Tego nie wiemy.
Apelujemy! Niech łąki pozostaną łąkami, tereny rolne - rolnymi. Nie terenami usługowo-handlowymi czy budowlanymi.
19.5 ha ziemi wykazywane w kolejnych oświadczeniach majątkowych dostępnych na BIP starostwa, co oświadczenie/korekta zmienia wartość np. z 11 mln. na 2.5 mln. Ciekawe ... Czasem wielohektarowe gospodarstwo jest odrębną własnością Mąki, a czasem współwłasnością - nie dojdziesz. W kolejnych oświadczeniach majątkowych widoczne są różnice w sposobie opisu własności i wartości gruntów. W naszej ocenie wymaga to transparentnego wyjaśnienia przez właściwe organy.
Co konkretnie można wybudować na sprzedanych przez Mąkę działkach regulują obowiązujące obecnie warunki zabudowy wg. MPZP z 2003 dla terenów oznaczonych symbolem MP/MN. Dla wszelkich działań inwestycyjnych na terenie Parku, obowiązują następujące wymogi:
- przepisy zawierające warunki ustalone w celu ochrony przyrody i środowiska oraz ochrony krajobrazu mają pierwszeństwo nad działalnością inwestycyjną
- w obszarze Parku objętym planem obowiązuje zakaz lokalizowania zabudowy, w tym mieszkaniowej i letniskowej wraz z inwestycjami towarzyszącymi, poza miejscami do tego wyznaczonymi ustaleniami planu.
- należy każdorazowo uzgadniać z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody lokalizację i rozbudowę wszelkich inwestycji które w rozumieniu obowiązujących ustaw szczególnych mogą pogorszyć stan środowiska
- należy każdorazowo uzgadniać z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody lokalizację i rozbudowę wszelkich inwestycji mogących wpłynąć na walory krajobrazowe Parku,
- należy każdorazowo uzgadniać z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody projekty prowadzenia w granicach Parku wszelkich prac ziemnych mogących trwale zniekształcić rzeźbę terenu,
- należy uzgadniać z Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody wszelkie projekty programów gospodarki turystycznej, leśnej, łowieckiej i rybackiej w granicach Parku.
Ustala się dla terenów projektowanej zabudowy następujące zasady podziału terenu na działki budowlane:
- tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (MN) – minimalna powierzchnia działki budowlanej wynosi 800 m2,
- tereny zabudowy pensjonatowej (MP) – minimalna powierzchnia działki budowlanej wynosi 1200 m2,
Ustala się następujące zasady zagospodarowania projektowanych terenów zabudowy:
- tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (MN) - maksymalna powierzchnia terenów zabudowy wynosi 30% całkowitej powierzchni działki,
- tereny zabudowy pensjonatowej (MP) - maksymalna powierzchnia terenów zabudowy wynosi 30% całkowitej powierzchni działki,
- tereny mieszkalnictwa wielorodzinnego (MW) - maksymalna powierzchnia terenów zabudowy wynosi 35% całkowitej powierzchni działki
Ustala się następujące zasady kształtowania projektowanej zabudowy w granicach opracowania planu:
- wysokość nowej zabudowy wynosi maksymalnie dwie pełne kondygnacje nadziemne z poddaszem użytkowym.
- Wysokość budynku od najniższego punktu terenu przylegającego do rzutu liczona do kalenicy dachu, nie może przekraczać 12 m.
Studium MPZP z 2022 dla terenów oznaczonych symbolem ML – tereny z przewagą zabudowy rekreacji indywidualnej (letniskowej), pensjonatowej i jednorodzinnej; zasady zagospodarowania:
- dopuszcza się usługi związane z funkcją rekreacyjną (np. gastronomii lub handlu) i usługi turystyczne (np. hotel); nie dotyczy stacji paliw i obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2,
- dopuszcza się lokalizację miejsc postojowych, zarówno terenowych, jak i w budynkach, z zastrzeżeniem, że jednokondygnacyjne naziemne garaże mogą być lokalizowane wyłącznie na zasadach i w miejscach określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego,
- dopuszcza się zieleń urządzoną oraz zagospodarowanie sportowo-rekreacyjne, w tym na wydzielonych działkach/jednostkach terenowych,
- dopuszcza się przeprowadzanie dróg i ulic (publicznych i wewnętrznych) oraz sieci infrastruktury technicznej i lokalizację urządzeń towarzyszących tym sieciom, w sposób nie kolidujący z przeznaczeniem i pozostałymi zasadami zagospodarowania terenu, w szczególności nie degradujący walorów estetycznych i krajobrazowych,
- zaleca się następujące minimalne powierzchnie działek:
- 500 m2 dla dopuszczonych na tym terenie usług (bez bazy noclegowej) i obiektów sportowo-rekreacyjnych lokalizowanych na wyodrębnionych działkach
- 1500 m2 dla jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej i rekreacji indywidualnej
- 2500 m2 dla zabudowy pensjonatowej
Czego konkretnie deweloper nie może zrobić na sprzedanych przez Mąkę działkach? Odpowiedz jest prosta: tego czego zakazują wprost obowiązujące akty prawne dotyczące tych konkretnych terenów (działek):
- Plan Ochrony Parku Krajobrazowego Sudetów Wałbrzyskich
- regulacje prawne obszaru Natura 2000
- dyrektywy środowiskowe m.in. ptasia
- MPZP dla Sokołowska
Z powyższych m.in. obowiązują:
- całkowity zakaz fragmentaryzacji tych działek tj. podziału działek na mniejsze oraz nakaz pozostawienia ich dotychczasowej funkcji - łąki i pastwiska. Ustanowiona w planie ochrony parku PKSW strefa utrzymania istniejącego sposobu użytkowania terenu tj. BSI - strefa zachowania tradycyjnego krajobrazu rolniczego - podstrefa BSI_1 - łąki, pastwiska.
- całkowity zakaz zabudowy tych działek tj. ustanowiona strefa BK - strefa zakazująca zmiany istniejącego stanu środowiska przyrodniczego lub kulturowego poprzez wywołanie ukierunkowanych działań m.in. ustanowiona strefa BKI - strefa przeciwdziałania fragmentacji terenów otwartych - tereny wyłączone spod zabudowy.
- zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego istnieje możliwość budowy domu jednorodzinnego lub pensjonatu na obecnie wydzielonych działkach.
Kluczowym dokumentem w tym zakresie może okazać się procedowany obecnie Plan Ogólny. Ten z kolei nie może być uchwalony w oderwaniu od ustaleń planu ochrony parku krajobrazowego. Gmina ma obowiązek uwzględnić jego ustalenia. Wprost wynika to również z samego planu ochrony PKSW, który zawiera ustalenia kierowane do nowych studiów i nowych planów miejscowych.
Czy zatem krajobraz, który od dziesięcioleci jest wizytówką Sokołowska, pozostanie nienaruszony? Będziemy uważnie przyglądać się dalszym losom tych działek. Także działaniom burmistrza Mieroszowa jako organu ochrony przyrody w zakresie opiniowania podziału działek na wniosek starosty powiatowego czy procesowania innych wniosków dotyczących sprzedanych przez Mąkę działek.
Podział ponad hektarowych działek możliwy jest jedynie jeśli plan ochrony parku PKSW go dopuszcza i pod warunkami:
- zachowania walorów krajobrazowych,
- ochrony siedlisk i korytarzy ekologicznych,
- spełnienia odległości infrastrukturalnych (drogi, media).
Z planu ochrony parku mogą wynikać wytyczne co do minimalnej powierzchni działek, kształtu, form użytkowania, zakazu budowy w strefach szczególnej ochrony – to zawsze musi być ocenione indywidualnie przez RDOŚ.
Na szczęście w przedmiocie ochrony łąk pod Bukowcem wspiera nas organ administracji państwowej, który w kwestiach środowiskowych (ochrona obszarów Natura 2000 oraz parku krajobrazowego) jest nadrzędnym względem mieroszowskiego urzędu i burmistrza - Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska we Wrocławiu, która jest organem opiniującym, decyzyjnym i kontrolnym. W tym zakresie również ściśle współpracujemy z dyrekcją Dolnośląskiego Zespołu Parków Krajobrazowych.
Partnerstwo z powyższymi instytucjami, wspaniałymi przyrodnikami oraz aktywnymi sympatykami i mieszkańcami gminy Mieroszów, w tym Sokołowska powoduje, że stanowimy stronę społeczną skuteczną w działaniu na rzecz ochrony przyrody i krajobrazu.
Marek Szymczak - Prezes OKO na SOKO - organizacji pożytku publicznego
zdjęcie główne felietonu to wizualizacja możliwej zabudowy wykonana narzędziem Si
OKO na SOKO | Marek Szymczak
Trwa ładowanie...