Sytuacja na rynkach mieszkaniowych Niemiec, Francji, Szwecji, Austrii i Anglii

Jak wygląda sytuacja na rynkach mieszkaniowych w kilku największych krajach Europy? Zwyczaje i historie tych rynków są różne, ale czy mimo tych różnic nie pojawiają się wspólne problemy? I czy te problemy nie są podobne do problemów polskiego rynku mieszkaniowego? Jakie możemy wyciągnąć wnioski?

Niemcy

Ceny nieruchomości i ich prognozy: Niemiecki rynek mieszkaniowy znajduje się po okresie znacznych wzrostów cen, w fazie korekty. Od szczytu w II kwartale 2022 r. ceny mieszkań spadły średnio o około 14% (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Według najnowszych danych Federalnego Urzędu Statystycznego, tylko w I kwartale 2024 r. ceny spadły o 1,1% kwartał do kwartału (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). W III kwartale 2024 pojawiły się jednak sygnały stabilizacji – indeks cen mieszkań GREIX odnotował niewielki wzrost cen mieszkań o 1,4% kw/kw (domy jednorodzinne +1,3%) (GREIX Q3 2024 - Recovery in real estate prices confirmed, new-build apartments near all-time high | Kiel Institute). Eksperci oceniają, że rynek prawdopodobnie osiągnął już swoje dno i w najbliższych okresach nastąpi ostrożne odbicie, choć bez powrotu do boomu cenowego (GREIX Q3 2024 - Recovery in real estate prices confirmed, new-build apartments near all-time high | Kiel Institute) (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Prognozy ING wskazują na jedynie umiarkowane ożywienie – poprawa koniunktury mieszkaniowej będzie ograniczana przez strukturalne problemy gospodarki (m.in. niedobór podaży mieszkań i rosnące koszty budowy) (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Podsumowując, po spadkach z lat 2022–2023 oczekuje się stabilizacji cen w 2025 r., ale bez gwałtownych wzrostów.

Dostępność kredytów hipotecznych: Wzrost stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego doprowadził w Niemczech do skokowego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie nowych kredytów wzrosło z poziomu ~1,2% w 2021 r. do ok. 4% pod koniec 2023 r. (Current and Historical Mortgage Rates in Germany), co istotnie obniżyło zdolność kredytową nabywców. Na początku 2024 r. nastąpiła lekka ulga – średnie stawki hipoteczne spadły o ok. 0,4 pkt proc. w oczekiwaniu na przyszłe obniżki stóp przez EBC (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Mimo to kredyt pozostaje relatywnie drogi, a banki zaostrzyły kryteria (wymagany wkład własny, badanie zdolności). Popyt na nowe kredyty mieszkaniowe silnie załamał się w 2022 r., ale w I kw. 2024 odnotowano pierwsze oznaki odbicia – liczba udzielanych kredytów wzrosła o ok. 11% r/r (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Nadal jednak wolumen nowo udzielonych hipotek jest o 35% niższy niż w kwietniu 2022 (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). Analitycy przewidują, że finansowanie pozostanie trudniej dostępne, dopóki stopy nie zaczną wyraźnie spadać. ING szacuje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym poziomie do końca roku, a istotna poprawa warunków kredytowych wymagałaby głębszych cięć stóp EBC niż obecnie oczekiwane (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think). W efekcie zdolność nabywcza gospodarstw domowych będzie poprawiać się tylko stopniowo – nawet mimo najszybszego od dekady wzrostu płac (3,8% r/r realnie w I kw. 2024) (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think), wysoki koszt kredytu nadal ogranicza wielu potencjalnych kupujących.

Polityka rządowa i regulacje: Rząd Niemiec oraz władze poszczególnych landów podejmują działania łagodzące kryzys mieszkaniowy, choć wyzwania pozostają ogromne. Priorytetem stało się pobudzenie budownictwa mieszkaniowego – procedury planistyczne i pozwoleniowe mają zostać przyspieszone i uproszczone, aby obniżyć koszty inwestycji (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra). Trwają prace nad deregulacją niektórych norm budowlanych („budownictwo typu E – easy”) i ułatwieniami w zagospodarowaniu gruntów, co ma zwiększyć podaż nowych mieszkań (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra). Partie koalicji rządzącej zapowiadały m.in. programy wsparcia budownictwa modułowego i seryjnego (SPD) oraz ułatwienia podatkowe – np. czasowe zwiększenie amortyzacji inwestycji w tanie mieszkania (CDU/CSU) (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra). Istotnym elementem polityki jest również rozwój budownictwa socjalnego – rząd federalny zwiększył dopłaty do czynszów (rozszerzenie Wohngeld) i wspiera samorządy w tworzeniu mieszkań komunalnych. Jednocześnie wprowadzono regulacje chroniące najemców na trudnym rynku. Obowiązuje tzw. Mietpreisbremse („hamulec czynszowy”) – mechanizm ograniczający tempo wzrostu czynszów przy nowych umowach najmu w obszarach o napiętym rynku mieszkaniowym. Lewicowe partie postulują przedłużenie tej regulacji na stałe (dotąd tymczasowa) oraz objęcie nią także nowszych budynków (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra). SPD i Zieloni chcą dodatkowo zaostrzyć kontrolę czynszów – np. wprowadzić limity podwyżek czynszów indeksowanych inflacją i ograniczyć przerzucanie kosztów remontów na lokatorów (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra). Równolegle rząd stara się wspierać popyt: utrzymano m.in. programy pożyczek dla rodzin na zakup pierwszego mieszkania oraz w 2023 r. tymczasowo obniżono podatek od zakupu nieruchomości w niektórych landach. Mimo tych działań, deficyt mieszkań – zwłaszcza przystępnych cenowo – pozostaje problemem palącym. Liczba pozwoleń na budowę spadła o ponad 20% r/r w pierwszych miesiącach 2024 (German housing market has yet to bottom out | articles | ING Think), co zapowiada dalsze trudności z podażą. Rząd rozważa więc kolejne kroki, np. utworzenie państwowego funduszu mieszkaniowego i ulgi podatkowe dla inwestujących w budownictwo społeczne (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra).

Trendy w wynajmie vs. zakupie mieszkań: Niemcy wyróżniają się na tle Europy bardzo dużym udziałem najemców. Ponad 52% gospodarstw domowych mieszka w lokalach wynajmowanych (2023) (Germany: Housing crisis as an election issue | Hogan Lovells - JDSupra), co czyni Niemcy krajem o największym odsetku najemców w UE. Kultura najmu jest tu utrwalona – historycznie sprzyjały jej silne prawa lokatorskie, rozbudowany sektor mieszkań komunalnych i spółdzielczych oraz fakt, że ceny zakupu długo rosły szybciej niż dochody. W efekcie wiele osób wybiera długoterminowy najem zamiast zakupu. Pandemia i ultra-niskie stopy procentowe chwilowo zwiększyły zainteresowanie własnym “M” (rekordowe wzrosty cen w latach 2020-2021), jednak skok kosztów kredytu ponownie odwraca trend na korzyść najmu. W dużych miastach popyt na mieszkania do wynajęcia jest bardzo wysoki, co przekłada się na wzrost czynszów. W Berlinie – gdzie ~85% mieszkańców wynajmuje – czynsze rynkowe rosły w ostatnich latach, choć próby ich administracyjnego zamrożenia (słynny Mietendeckel uchylony w 2021 r.) pokazują napięcia społeczne. Na szczeblu federalnym czynsze regulowane są głównie poprzez indeksację do inflacji i Mietpreisbremse. Dane z 2024 r. pokazują, że inflacja czynszów nieco wyhamowała – indeks czynszów wzrósł o ok. 2,5% r/r w III kw. 2024 (France's Residential Property Market Analysis 2025), co oznacza stabilizację po szybkim wzroście w 2022-2023. Mimo to w popularnych aglomeracjach dostępność mieszkań na wynajem pozostaje ograniczona, a znalezienie lokum stanowi wyzwanie dla nowych mieszkańców. Wysokie koszty najmu i jednoczesny spadek cen zakupu mogą skłaniać część osób do rozważenia kupna mieszkania w przyszłości, o ile kredyty stanieją. Na razie jednak, z powodu drogich hipotek, preferencja przesuwa się w stronę wynajmu, co utrzymuje czynsze na wysokim poziomie.

Wpływ demografii i migracji: Czynniki demograficzne wywierają znaczący wpływ na niemiecki rynek mieszkaniowy. Po latach stagnacji ludność Niemiec znów szybko rośnie – głównie za sprawą imigracji. W 2022 roku populacja osiągnęła rekordowe 84,3 mln osób (wzrost o ok. 1,1 mln w rok) dzięki napływowi uchodźców z Ukrainy (Migration drives German population to record high in 2022 | Reuters). Imigranci rekompensują ujemny przyrost naturalny i starzenie się społeczeństwa (Migration drives German population to record high in 2022 | Reuters), ale jednocześnie zwiększają popyt na mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach. Fala uchodźców (2015 z Bliskiego Wschodu, 2022 z Ukrainy) postawiła gminy przed problemem zapewnienia dachu nad głową nowym mieszkańcom. Wiele miast sygnalizuje brak lokali – niemal 40% gmin określa swoją sytuację z zakwaterowaniem uchodźców jako „awaryjną” (Germany's struggle to house refugees fuels election debate | Reuters). Migracja zarobkowa również pozostaje wysoka – od 2010 r. rośnie liczba pracowników przybywających spoza UE (Migration and integration - Population - Statistisches Bundesamt), co wypełnia luki na rynku pracy, ale zwiększa presję mieszkaniową. Struktura gospodarstw domowych też się zmienia – rośnie odsetek jednoosobowych (ponad 55% w 2022 (A place to call home: Germany's housing crisis is hitting refugees ...)), co oznacza większe zapotrzebowanie na małe mieszkania. Starzenie się społeczeństwa z kolei skutkuje niedoborem odpowiednich mieszkań dla seniorów (windy, parterowe). W długim okresie Niemcy planują wykorzystać imigrację do uzupełnienia niedoborów siły roboczej, co oznacza konieczność budowy tysięcy mieszkań rocznie. Sumarycznie, czynniki demograficzne napędzają popyt (rosnąca liczba ludności, dużo singli, migracja do miast), pogłębiając obecny kryzys mieszkaniowy, w którym podaż nie nadąża za potrzebami.

Francja

Ceny nieruchomości i prognozy: We Francji po okresie stabilnego wzrostu cen mieszkań również nastąpiło ochłodzenie. W latach 2020-2021 rynek przeżywał boom – ceny rosły o ~6-7% rocznie (France's Residential Property Market Analysis 2025), napędzane tanim kredytem i popytem po lockdownach. Jednak już w 2022 dynamika wyhamowała (nominalnie +4,7%, lecz realnie -1,3% (France's Residential Property Market Analysis 2025)), a w 2023 ceny zaczęły spadać. Według danych INSEE, w IV kwartale 2023 ceny mieszkań na rynku wtórnym były średnio o 3,88% niższe niż rok wcześniej (spadek realny aż -7,3%) (France's Residential Property Market Analysis 2025). Był to pierwszy tak wyraźny spadek cen we Francji od czasu kryzysu z lat 2012-2015. Spowolnienie objęło całe terytorium – notariusze wskazywali, że w połowie 2023 roku mediana cen mieszkań w Paryżu spadła poniżej 10 tys. €/m² po raz pierwszy od kilku lat (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). W skali kraju sprzedaż nieruchomości również mocno zmalała – liczba transakcji w 2024 spadła do ~780 tys., aż o 17% poniżej poziomu z 2022 (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris) (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Deweloperzy odnotowali najgorszy rok od dekad – w 2023 liczba rozpoczętych budów spadła o 25% r/r (France's Residential Property Market Analysis 2025). Przyczyną był gwałtowny wzrost kosztów kredytu oraz zakończenie niektórych ulg rządowych (o czym niżej). Pod koniec 2024 pojawiły się sygnały, że rynek zbliża się do punktu zwrotnego. Dzięki spadkowi cen ofertowych i lekkiej poprawie dostępności kredytu, sprzedaż zaczęła się odbijać – w końcówce 2024 odnotowano wyraźny wzrost aktywności kupujących (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Prognozy na 2025 są ostrożnie optymistyczne: oczekuje się stabilizacji cen, a nawet niewielkich wzrostów w największych aglomeracjach pod koniec roku (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). W Paryżu notariusze prognozowali, że średnia cena za m² osiągnie 9420 € na początku 2025, co sugeruje wyhamowanie spadków i możliwe odbicie w stolicy (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Niemniej eksperci ostrzegają, że ożywienie będzie kruche – o dalszym kierunku zadecyduje polityka stóp procentowych i skuteczność rządowych bodźców dla budownictwa. Podsumowując, rok 2023 przyniósł we Francji spadek cen mieszkań (-4% r/r), ale na przełomie 2024/25 rynek wykazuje oznaki stabilizacji i umiarkowanej poprawy. Na kolejne lata przewiduje się raczej niewielkie wzrosty niż dalsze spadki, choć wiele zależy od inflacji i kredytów.

Dostępność kredytów hipotecznych: Warunki finansowania nieruchomości we Francji uległy znacznemu zaostrzeniu w latach 2022-2023. Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe, co przełożyło się na gwałtowny wzrost oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych we Francji – średnia stopa z około 1% w 2021 r. wzrosła do ponad 4% pod koniec 2023 (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris) (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). W grudniu 2023 przeciętne oprocentowanie kredytów osiągnęło około 4,4%, co było najwyższym poziomem od kilkunastu lat (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Co więcej, Francja ma prawny limit maksymalnej stopy (taux d’usure), co w pierwszej połowie 2023 paradoksalnie utrudniało dostęp do kredytu – banki wstrzymywały udzielanie pożyczek, gdyż ustawowy pułap był zbyt niski względem kosztu pieniądza. W reakcji władze bankowe zmieniły metodologię liczenia tego limitu, odblokowując akcję kredytową wiosną 2023. Niemniej jednak przez większość roku popyt na kredyty był stłumiony – wg danych Banque de France, liczba nowych umów spadła o ~40% r/r. Dopiero pod koniec 2024 nastąpiła poprawa: banki ponownie zaczęły aktywnie oferować hipoteki, a średnie oprocentowanie zaczęło spadać. W listopadzie 2024 średnia stopa spadła do ok. 3,37% (z 4,42% w grudniu 2023) (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris), a na początku 2025 r. najlepsze oferty wynosiły ~3,3% na 20 lat (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Banki stały się „bardzo chętne do udzielania kredytów”, jak twierdzi szef Federacji Deweloperów, co pomogło ożywić rynek (France's Residential Property Market Analysis 2025) (France's Residential Property Market Analysis 2025). Trzeba jednak zaznaczyć, że warunki przyznawania kredytów pozostają dość restrykcyjne – obowiązuje limit DTI (zadłużenie do dochodu) ~35%, a większość kredytów jest stałoprocentowa (co chroni obecnych kredytobiorców przed wzrostem rat, ale utrudnia nowym wejście na rynek) ([PDF] France – The residential real-estate market). W efekcie tylko najbardziej wiarygodni finansowo klienci mogli pozwolić sobie na zakup przy wysokich stopach, co przyczyniło się do spadku transakcji. Podsumowując, dostępność kredytów hipotecznych we Francji w ostatnim roku była ograniczona przez wysokie oprocentowanie, ale sytuacja zaczyna się poprawiać wraz ze spadkiem stóp i działaniami banków – co jest kluczowe dla perspektyw rynku mieszkaniowego w 2025 r.

Polityka rządowa i regulacje: Francuski rząd wprowadził szereg działań, aby złagodzić skutki spowolnienia na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony władze starają się wspierać popyt – przedłużono program kredytów zero-procentowych (PTZ) dla pierwszych nabywców do 2027 r., który pomaga sfinansować zakup mieszkania osobom o średnich dochodach (France's Residential Property Market Analysis 2025). W ustawie budżetowej na 2025 r. przewidziano też czasowe zwolnienie z podatku od darowizn i spadków przekazywanych na zakup nowego mieszkania, by ułatwić młodym finansowanie wkładu własnego (France's Residential Property Market Analysis 2025). Z drugiej strony rząd reaguje na kryzys w budownictwie – w 2023 zniesiono część obostrzeń kredytowych (jak wspomniany taux d’usure), a państwowy bank Caisse des Dépôts zwiększył finansowanie budownictwa społecznego. Polityka mieszkaniowa koncentruje się też na rynku najmu: w latach 2022-2023 obowiązywał rządowy limit podwyżek czynszów do maks. 3,5% rocznie (tzw. bouclier loyer) z powodu wysokiej inflacji (France's Residential Property Market Analysis 2025). Choć tarcza czynszowa wygasła w połowie 2024, inflacja najmu i tak wyhamowała – indeks referencyjny czynszów IRL wzrósł o 1,82% r/r w IV kw. 2024 (France's Residential Property Market Analysis 2025), znacznie mniej niż w 2022. Rząd zdecydował również o stopniowej likwidacji programu „Pinel” – ulgi podatkowej dla inwestorów kupujących nowe mieszkania na wynajem. Od stycznia 2023 zmniejszono wysokość ulg, a z końcem 2024 program wygaszono całkowicie (France's Residential Property Market Analysis 2025). Miało to chłodzić rynek inwestorski i przekierować kapitał na inne cele, ale jednocześnie osłabiło budownictwo deweloperskie (w 2023 liczba wydanych pozwoleń spadła o 23% (France's Residential Property Market Analysis 2025)). Rząd uruchomił więc alternatywne środki: promuje budowę tanich mieszkań do wynajęcia (loi Loc’avantages), rozszerzył gwarancje najmu dla młodych (Visale) i zwiększył dofinansowanie remontów poprawiających efektywność energetyczną (co jest też wymuszone regulacjami – od 2025 najgorzej ocieplone lokale nie będą mogły być wynajmowane). Podatki: we Francji od lat istnieje podatek od pustostanów i drugich mieszkań w dużych miastach – w 2023 zwiększono jego stawki, by zachęcić właścicieli do sprzedaży lub wynajmu niewykorzystanych lokali. Wprowadzono także zachęty dla samorządów budujących mieszkania społeczne (premie za realizację celów z ustawy Duflot/Besson). Wreszcie, paryskie władze kontynuują walkę z krótkoterminowym najmem (Airbnb) poprzez ograniczenia liczby dni wynajmu i wymagania rejestracji – by chronić podaż mieszkań dla stałych mieszkańców. Podsumowanie działań: francuska polityka mieszkaniowa balansuje między osłanianiem najemców (limity czynszów, kontrola najmu turystycznego) a pobudzaniem inwestycji (PTZ, ulgi podatkowe). Mimo to 2023 okazał się trudny – rząd określił sytuację jako „cios dla mieszkalnictwa” i zapowiedział na 2024 tzw. plan relance logement z dodatkowymi środkami na budownictwo i rewitalizację rynku.

Trendy w wynajmie vs. zakupie: We Francji tradycyjnie dość wysoki jest odsetek właścicieli mieszkań – około 58% gospodarstw posiada własne lokum, a ~42% wynajmuje (dane za 2024) (France's Residential Property Market Analysis 2025). W ostatnich latach obserwuje się jednak pewne przesunięcia. Zakup vs najem stały się trudniejszym wyborem dla młodych Francuzów z powodu rosnących cen i zaostrzenia kredytów. W okresie rekordowo niskich stóp (2015-2021) wielu mieszkańców przeniosło się z najmu do własności, napędzając boom cenowy. Teraz, gdy oprocentowanie kredytów skoczyło powyżej 4%, znaczna część potencjalnych nabywców odłożyła plany zakupu – efektem jest wydłużenie okresu najmu. W 2023 liczba nowych umów najmu wzrosła, szczególnie poza największymi miastami, bo osoby które nie dostały kredytu pozostały na rynku najemców. Czynsze we Francji rosły szybciej w latach 2022-2023 (około +2,5% r/r (France's Residential Property Market Analysis 2025)) niż w poprzedniej dekadzie (~1-2% rocznie), ale pozostają regulowane mechanizmem indeksacji IRL i limitami rządowymi. W 2024 dynamika czynszów nieco osłabła (około +1,9% w sektorze prywatnym (France's Residential Property Market Analysis 2025)), częściowo dzięki zamrożeniu indeksu IRL wspomnianemu wyżej. Preferencje mieszkańców także się zmieniają: pandemia COVID-19 wzbudziła zainteresowanie większymi mieszkaniami lub domami poza centrami miast, co chwilowo zmniejszyło presję najmu w metropoliach takich jak Paryż. Jednak w dłuższej perspektywie Paryż i tak pozostaje bardzo drogi i wiele osób, zwłaszcza młodych profesjonalistów, wybiera najem ze względu na mobilność zawodową i koszt zakupu (średnia cena w Paryżu ok. 9321 €/m² pod koniec 2024 (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris)). Rynek najmu w miastach studenckich (Lyon, Lille, Bordeaux) jest również napięty – popyt przewyższa podaż, co winduje czynsze dla studentów i absolwentów. Rząd próbuje temu zaradzić przez budowę akademików i zachęty dla inwestorów instytucjonalnych (fundusze najmu). Ogólny trend jest taki, że wynajem zyskuje na znaczeniu w okresie wysokich stóp, ale posiadanie własnego mieszkania wciąż jest celem większości Francuzów. Gdy warunki kredytowe się poprawią, oczekuje się powrotu części najemców na rynek kupujących. Z kolei na rynku luksusowym (Paryż, Lazurowe Wybrzeże) zagraniczni klienci nadal częściej kupują niż wynajmują, co stabilizuje ten segment.

Wpływ demografii i migracji: Francja charakteryzuje się względnie stabilnym wzrostem ludności i najwyższym w UE współczynnikiem dzietności (~1,8). Te czynniki łagodzą problem starzenia się społeczeństwa, ale jednocześnie oznaczają stały popyt na mieszkania. Populacja Francji rośnie w tempie ok. +0,3% rocznie i przekroczyła 68 milionów w 2023 r., głównie dzięki urodzeniom i dodatniemu saldu migracji. Migracja netto jest niższa niż w Niemczech czy UK, lecz znacząca – francuskie miasta przyciągają imigrantów z Afryki Północnej, Azji i Europy Wschodniej (szacuje się, że ok. 10% mieszkańców Francji urodziło się za granicą). Wpływ na rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany regionalnie. Wielu migrantów osiedla się w regionie paryskim (Île-de-France), co od lat podtrzymuje wysoki popyt na tamtejsze mieszkania (i rozwój przedmieść). Populacja samego Paryża jednak spada – od 2020 ubyło kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców, którzy przenieśli się do tańszych stref podmiejskich lub na prowincję (trend częściowo nasilił COVID-19). To zjawisko déportation części popytu poza centrum skutkuje stagnacją cen w śródmieściu i dynamiczniejszym rynkiem w miastach średniej wielkości. Urbanizacja: w skali kraju około 80% ludności mieszka w miastach, a regiony jak Lyon, Tuluza czy Nantes szybko rosną. Przenoszenie się ludzi do tych ośrodków napędza lokalne rynki nieruchomości – np. w Montpellier i Rennes w ostatnich latach ceny rosły szybciej niż średnia krajowa. Z kolei obszary peryferyjne (niektóre departamenty wiejskie) borykają się z wyludnieniem – tam popyt mieszkaniowy maleje, co skutkuje stagnacją lub spadkiem cen domów. Migracje wewnętrzne (na południe Francji, na wybrzeże) powodują boom na rynku domów jednorodzinnych w regionach jak Akwitania czy Bretania, zwłaszcza wśród seniorów na emeryturze. Rząd stara się kierować rozwój tam, gdzie jest praca – promuje budownictwo w miastach średnich w ramach programu Action Coeur de Ville. Na koniec warto wspomnieć, że Francja – podobnie jak inne kraje – przyjęła ponad 100 tys. uchodźców z Ukrainy, którym zapewniono mieszkania głównie w ramach istniejących zasobów socjalnych. Choć skala tego napływu jest mniejsza niż w Niemczech czy Polsce, również on lokalnie zwiększył obciążenie rynku najmu. Reasumując, czynniki demograficzne we Francji (stały lecz umiarkowany przyrost ludności, urbanizacja i migracje) generują ciągły popyt na mieszkania w metropoliach, podczas gdy obszary depopulujące się mają nadwyżki podaży. Wyzwaniem pozostaje zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań dla młodej rosnącej populacji miejskiej.

Szwecja

Ceny nieruchomości i prognozy: Szwedzki rynek mieszkaniowy w ostatnich latach doświadczył skrajnych wahań. W okresie pandemii nastąpił gwałtowny wzrost cen – w 2021 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych skoczyły o ponad 15% (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.). Jednak od 2022, pod wpływem wysokiej inflacji i rosnących stóp, rynek wszedł w fazę korekty. W 2022 r. ceny spadły średnio o ok. 3,7%, a w 2023 zniżka pogłębiła się do -6,3% (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.) (największy roczny spadek od 1993). Skumulowana korekta od połowy 2022 do połowy 2023 wyniosła ponad 20% w ujęciu realnym (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.), co wyraźnie zmniejszyło wcześniejsze przewartościowanie rynku. Spadki dotknęły zwłaszcza segment mieszkań w największych miastach. W Sztokholmie ceny spadły o 6,3% w 2023 (po -5,3% w 2022) (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.), w Malmö aż o 8,7% w 2023 (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.). Jednocześnie wolumen sprzedaży mocno się skurczył – liczba transakcji spadła o ~19% r/r do najniższego poziomu w historii (tylko 45,6 tys. sprzedaży w 2023) (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.). Deweloperzy wstrzymali wiele projektów; rozpoczęcia budów spadły o połowę w porównaniu do 2021 (Sweden: Recession is finally arriving - SEB Group). Na przełomie 2023/2024 pojawiły się jednak sygnały, że najgorsze minęło. Już w III kwartale 2023 ceny mieszkań wzrosły o 2,3% kw/kw (Sweden’s real estate sector rebounds amid rate cuts | articles | ING Think), a dynamika roczna znów stała się dodatnia (około +2% r/r) (Sweden’s real estate sector rebounds amid rate cuts | articles | ING Think). Ta zmiana trendu zbiegła się w czasie z początkiem obniżek stóp procentowych w Szwecji – jesienią 2024 bank centralny (Riksbank) zaczął łagodzić politykę pieniężną po wcześniejszych drastycznych podwyżkach. Według ING, pod koniec 2024 r. szwedzkie ceny mieszkań ponownie rosły, sygnalizując odbicie rynku po głębokim spadku z lat 2021–2023 (Sweden’s real estate sector rebounds amid rate cuts | articles | ING Think). Perspektywy na 2025 r. są umiarkowanie pozytywne: spodziewane dalsze cięcia stóp powinny wspierać popyt, ale nie przewiduje się powrotu gwałtownej hossy. Raczej stopniowa odbudowa – analitycy SEB prognozują, że po spadku inwestycji mieszkaniowych o ~30% w 2023-24 nastąpi stabilizacja budownictwa na niskim poziomie (Sweden: Recession is finally arriving - SEB Group). W efekcie podaż nowych mieszkań będzie ograniczona, co przy odżywającym popycie może sprzyjać umiarkowanemu wzrostowi cen. Warto jednak zauważyć, że Szwedzi boleśnie odczuli skutki korekty – 2023 zapisał się jako „najgorszy rok od lat 90.” na rynku nieruchomości (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.). Podsumowanie cen: Po pęknięciu bańki i ~15% spadku cen nominalnych w latach 2022-23, rynek szwedzki zdaje się wychodzić z dołka. Prognozy mówią o niewielkich wzrostach cen w 2024-25 (~2-5% rocznie), o ile inflacja utrzyma się pod kontrolą, a obniżki stóp poprawią zdolność nabywczą kupujących.

Dostępność kredytów hipotecznych: Szwedzki rynek kredytów hipotecznych jest mocno uzależniony od stóp procentowych banku centralnego, a te wzrosły skokowo. Riksbank podniósł stopę repo z 0% (na pocz. 2022) do 4,0% w 2023, aby zwalczyć inflację (Sweden’s real estate sector rebounds amid rate cuts | articles | ING Think). W rezultacie oprocentowanie hipotek (z których wiele ma zmienną stopę lub krótką stałą) również gwałtownie wzrosło. Przeciętna stopa dla nowych kredytów mieszkaniowych wzrosła z ~1,5% w 2021 r. do ponad 4% w 2023 r. Dla wielu gospodarstw domowych oznaczało to podwojenie lub potrojenie miesięcznej raty, co poważnie nadwyrężyło budżety domowe i zmusiło do cięcia wydatków. Banki zaostrzyły warunki – wymagały wyższych dochodów w testach warunków skrajnych (tzw. Kvar-att-leva-på), co wykluczyło część potencjalnych nabywców. Popyt na nowe kredyty niemal zamarł – roczny wzrost zadłużenia hipotecznego spadł do zaledwie +0,9% w marcu 2024 (z 3,8% rok wcześniej) ([PDF] Sweden | Hypo.org). W efekcie spadku popytu banki zaczęły jednak konkurować o klientów, oferując promocje na stałe stopy. W końcówce 2023 r. niektóre instytucje obniżyły oprocentowanie kredytów o dłuższym okresie stałym ([PDF] Monetary policy update February 2024), zachęcając do wyboru 3- lub 5-letniej stałej stopy. Przełom nastąpił jesienią 2024, gdy Riksbank zaczął obniżać stopy procentowe (we wrześniu o 0,25 pkt, w listopadzie aż o 0,50 pkt do poziomu 2,75% (Sweden Monetary Policy November 2024 - FocusEconomics)). Za tym poszły spadki oprocentowania nowych hipotek – średnie stawki dla kredytów zmiennoprocentowych obniżyły się w IV kw. 2024 i na początku 2025 zbliżyły się do ~3% (choć wielu kredytobiorców wciąż płaci ~4-5% do czasu refinansowania). Dostępność kredytu zaczęła więc rosnąć: w I kw. 2024 zanotowano pierwszy od ponad roku wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi ([PDF] Sweden | Hypo.org). Rząd i nadzór zastanawiają się też nad złagodzeniem od dawna obowiązujących restrykcji kredytowych, by pomóc nowym nabywcom (szczegóły poniżej). W sumie, lata 2022-23 były dla szwedzkich rodzin bardzo wymagające – koszt kredytu skokowo wzrósł, co w połączeniu z rekordowym zadłużeniem (średnio ~190% dochodu rozporządzalnego (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters)) zachwiało domowymi finansami. Wiele młodych osób zostało wypchniętych z rynku własności z powodu braku zdolności kredytowej. Dopiero w 2024 r. warunki zaczynają się poprawiać – co jest kluczowe dla zahamowania spadku cen i ożywienia budownictwa. Niemniej, szwedzki model dominacji kredytów o zmiennej stopie okazał się ryzykowny: wrażliwość gospodarstw na stopy jest bardzo duża, stąd w przyszłości możliwe są zmiany regulacyjne, by zwiększyć udział stałych stóp i ograniczyć nadmierne zadłużanie się.

Polityka rządowa i regulacje: Szwedzki rząd zaniepokojony głębokim spowolnieniem na rynku mieszkaniowym rozpoczął prace nad złagodzeniem niektórych regulacji kredytowych i wsparciem budownictwa. W listopadzie 2024 komisja rządowa zarekomendowała złagodzenie zasad udzielania hipotek – zaproponowano podniesienie maksymalnego wskaźnika LTV (loan-to-value) z obecnych 85% do 90% oraz poluzowanie wymogu amortyzacji (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters). Dotychczasowe reguły (wprowadzone po kryzysie 2008) zobowiązują nowych kredytobiorców do spłacania min. 2% kapitału rocznie przy LTV>70% i 1% przy LTV>50%, a także ograniczają kwotę kredytu do 4,5-krotności dochodu – co zdaniem krytyków zablokowało dostęp do rynku młodym rodzinom (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters) (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters). Rząd zapowiedział decyzje w sprawie tych zmian na wiosnę 2025 (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters). Jednocześnie Riksbank wskazuje na pozytywną rolę dotychczasowych obostrzeń w zapobieganiu kryzysowi – dzięki nim szwedzkie gospodarstwa weszły w okres wysokich stóp relatywnie odporne (większość ma duże oszczędności i była zmuszona nadpłacać kredyt w dobrych latach) (Swedish amortisation requirements, mortgage caps gave resilience ...). Polityka mieszkaniowa Szwecji od lat opiera się na wyjątkowym modelu: dużej roli spółdzielni mieszkaniowych (tzw. bostadsrätter) i regulowanym rynku najmu (z czynszami negocjowanymi przez związki najemców). Obecny rząd (centroprawica) skłania się ku reformom wolnorynkowym – rozważa stopniową deregulację czynszów w nowych budynkach, by zachęcić inwestorów do budowania mieszkań na wynajem. Jednak to temat drażliwy politycznie, bo ochrona najemców jest w Szwecji silna. Na razie skupiono się więc na stymulowaniu popytu własnościowego: przywrócono ulgi dla pierwszego mieszkania (zwolnienie z podatku od nabycia dla młodych do określonej kwoty) oraz zwiększono pulę dopłat do remontów poprawiających efektywność energetyczną (co ma podwójny cel: ekologiczny i inwestycyjny). Ponadto rząd centralny wsparł finansowo samorządy w budowie mieszkań czynszowych – w 2023 przekazano dodatkowe środki na program investeringsstöd (dopłaty do budowy lokali komunalnych). Regulacje sektora bankowego: władze utrzymały wysoki wymóg kapitałowy dla banków na ekspozycje hipoteczne (tzw. bufor ryzyka 25% od 2018 r.), ale zapowiedziały jego przegląd w świetle stabilizacji rynku (The downturn in Sweden's housing market continues to deteriorate.). Podsumowując, polityka rządowa zmierza do pobudzenia dostępu do mieszkań: złagodzenia rygorów dla kredytobiorców, zachęt do budowania i ewentualnie reformy zasad najmu. Jednocześnie decydenci są ostrożni, by nie naruszyć stabilności finansowej – szwedzkie rodziny wciąż należą do najbardziej zadłużonych w Europie (dług ~190% dochodu (Swedish government commission recommends easing mortgage repayment rules | Reuters)) i utrzymanie tej równowagi to wyzwanie.

Trendy w wynajmie vs. zakupie mieszkań: W Szwecji historycznie wysoki jest wskaźnik własności mieszkań – około 65% rodzin mieszka we własnych domach lub spółdzielniach mieszkaniowych, a ok. 35% wynajmuje. Rynek najmu jest jednak specyficzny: duży udział mają mieszkania komunalne i spółdzielcze o regulowanych czynszach, zaś segment czysto rynkowy jest niewielki i drogi. Skutkiem tego są wieloletnie kolejki po mieszkania czynszowe o regulowanym czynszu w dużych miastach (w Sztokholmie czy Göteborgu czeka się nawet kilkanaście lat). W ostatnich latach, gdy kredyty były tanie, wiele osób wybierało zakup (często mieszkania spółdzielczego – bostadsrätt, gdzie nabywa się prawo do lokalu). To doprowadziło do ogromnego wzrostu cen i zadłużenia. Teraz, z powodu drożejącego finansowania, obserwuje się zmianę trendu – więcej osób pozostaje w najmie, bo nie stać ich na kupno lub nie otrzymali kredytu. Popyt na najem prywatny wzrósł, co przy ograniczonej podaży winduje czynsze rynkowe. Czynsze regulowane rosną wolniej (są negocjowane co roku, w 2023 wzrosły o ok. 4%), natomiast nowe umowy na wolnym rynku potrafią być dużo droższe. Niektórzy właściciele mieszkań spółdzielczych, mając wysokie koszty kredytu, decydują się je wynająć, by pokryć raty – co zwiększa podaż najmu, ale z drugiej strony rośnie zjawisko second-hand rental market (podnajmowanie spółdzielczego mieszkania za wyższy czynsz). Preferencje społeczne: posiadanie własnego domu jest mocno zakorzenione w Szwecji, zwłaszcza wśród klasy średniej, lecz obecna generacja młodych dorosłych napotyka bariery (wysoki wkład własny, wymóg amortyzacji). To wydłuża okres, gdy muszą wynajmować lub mieszkać z rodzicami. Jednocześnie państwo oferuje pewne wsparcie najemcom – istnieją dodatki mieszkaniowe dla rodzin o niskich dochodach, a lokalne władze budują ograniczoną liczbę mieszkań socjalnych. Rynek wynajmu vs zakup w liczbach: w 2022 r. ok. 64% Szwedów mieszkało we własnych lokalach (w tym ~22% w domach jednorodzinnych, ~42% w mieszkaniach spółdzielczych), a ok. 36% w wynajmowanych (Sweden faces a crisis because of flood of immigrants). W Sztokholmie odsetek własności jest mniejszy, a najmu większy, co czyni stolicę podatną na kryzys dostępności – stąd część młodych przenosi się do tańszych miast lub dojeżdża z peryferii. Podsumowanie trendu: okres wysokich stóp spowodował przesunięcie preferencji na korzyść najmu (z konieczności, nie wyboru), co rodzi presję na reformy zwiększające dostępność mieszkań – czy to poprzez budownictwo, czy poluzowanie kryteriów kredytu, by więcej osób mogło znów stać się właścicielami.

Wpływ demografii i migracji: Demografia miała istotny wpływ na szwedzki rynek mieszkań. Populacja Szwecji dynamicznie rosła w ostatnich dwóch dekadach – z ~9 mln w roku 2000 do 10,5 mln obecnie – głównie dzięki imigracji. Kraj prowadził przez lata liberalną politykę azylową i migracyjną, co przełożyło się na to, że ponad 20% mieszkańców Szwecji urodziło się za granicą (Sweden faces a crisis because of flood of immigrants). Taki wzrost ludności, zwłaszcza skoncentrowany w miastach, generował duży popyt na mieszkania. W rekordowym 2016 roku do Szwecji przyjechało ponad 160 tys. imigrantów (m.in. uchodźcy z Syrii), a choć w ostatnich latach liczby te nieco spadły, prognozuje się utrzymanie napływu powyżej 100 tys. osób rocznie w długim terminie (Sweden faces a crisis because of flood of immigrants) (Sweden faces a crisis because of flood of immigrants). To oznacza potrzebę budowy tysięcy mieszkań rocznie, aby uniknąć niedoborów. Niestety, budownictwo nie nadążało – stąd chroniczny deficyt mieszkań w szybko rosnących ośrodkach miejskich. Urbanizacja: imigranci i młodzi Szwedzi kierują się głównie do Sztokholmu, Göteborga, Malmö – tam populacja rosła najszybciej. Przykładowo, Sztokholm urósł z 1,5 mln mieszkańców regionu w 2000 r. do ponad 2,3 mln obecnie. Ta koncentracja wywiera presję na ceny działek i mieszkań. Zmiany gospodarstw domowych: jednocześnie Szwecja ma wysoki odsetek jednoosobowych gospodarstw (samotnie mieszkających), co również zwiększa zapotrzebowanie na lokale (Sztokholm jest nieraz nazywany „miastem singli”). Migracje wewnętrzne: istnieje trend opuszczania wiejskich regionów północnej Szwecji na rzecz południa i aglomeracji – co skutkuje pustostanami w małych miasteczkach i przegrzaniem rynku w metropoliach. Polityka migracyjna: od 2022 r. nastąpiło zaostrzenie polityki imigracyjnej (nowy rząd ograniczył azyl i benefity), co może spowolnić przyrost ludności. Już w 2023 po raz pierwszy od pół wieku odnotowano więcej emigrantów niż imigrantów przez kilka miesięcy (Sweden has more emigrants than immigrants for the first time in half ...), jednak wciąż całościowo populacja ma rosnąć dzięki wyższemu współczynnikowi urodzeń wśród imigrantów. Wpływ demografii na mieszkalnictwo jest więc dwojaki: duży napływ ludności zwiększył popyt i przyczynił się do bańki cenowej, ale też zapewnił młodą populację (mediana wieku migrantów to ~30 lat), która obecnie wchodzi na rynek mieszkań. Wyzwania integracji (brak pracy, koncentracja imigrantów w biednych dzielnicach) skutkują tym, że w niektórych rejonach buduje się mniej z obawy o stabilność społeczną. Podsumowując, demografia była dotąd czynnikiem pro-popytowym w Szwecji – rosnąca i młoda populacja napędzała rynek. Obecnie następuje korekta polityki migracyjnej, co może zmniejszyć tempo wzrostu ludności, ale nie rozwiąże natychmiast niedoboru setek tysięcy mieszkań już teraz potrzebnych.

Austria

Ceny nieruchomości i prognozy: Austriacki rynek mieszkaniowy przez długi czas opierał się trendom spadkowym – ceny rosły nieprzerwanie prawie 17 lat, nawet w czasie pandemii odnotowując dwucyfrowe wzrosty. Dopiero w 2023 nastąpiło odwrócenie trendu: po raz pierwszy od prawie 20 lat ceny mieszkań spadły ([PDF] housing became slightly cheaper relative to income in 2023). Według oficjalnego indeksu HPI, w 2023 r. ceny transakcyjne nieruchomości mieszkaniowych były średnio o 2,6% niższe niż rok wcześniej (Residential property prices fell in 2023). Spadek dotyczył głównie rynku wtórnego – ceny istniejących mieszkań i domów spadły o 3,7% r/r (Residential property prices fell in 2023), podczas gdy ceny nowych lokali pozostały prawie bez zmian (-0,1%). Dla porównania, w szczytowym 2022 r. odnotowano wzrost cen o ponad 11% (), więc zmiana jest znacząca. Największą korektę zanotowano w Wiedniu – tam w IV kw. 2023 ceny spadły o około 3% r/r (), podczas gdy poza Wiedniem spadki były nieco mniejsze (2% r/r). W ujęciu kwartalnym tendencja spadkowa utrzymywała się do końca 2023 (Q4: -1,4% kw/kw w całym kraju) (). Głównymi czynnikami korekty były: gwałtowny wzrost stóp procentowych, wysoka inflacja oraz zaostrzenie regulacji kredytowych latem 2022, co razem ograniczyło zdolność nabywczą kupujących. Prognozy na 2024-2025 wskazują na dalszą umiarkowaną korektę lub stabilizację. Według raportów rynkowych, austriacki rynek znajduje się w „fazie dostosowania” – oczekuje się, że ceny będą korygować się w dół w 2024 r. o kilka procent, po czym ustabilizują na nowym poziomie (Austrian Real Estate Market Outlook for 2025 | Trader - Vocal Media). Bank Austria szacuje, że mieszkania stały się w 2023 nieco bardziej dostępne cenowo względem dochodów, ale nadal są drogie historycznie ([PDF] housing became slightly cheaper relative to income in 2023). Pewnym wsparciem dla cen jest ograniczona podaż: wskutek spadku budów (patrz niżej) rynek nie będzie zalewany nowymi lokalami. Z drugiej strony, wysokie koszty utrzymania i ewentualny wzrost stóp czynszów mogą skłaniać niektórych właścicieli do sprzedaży, co zwiększy podaż na rynku wtórnym. W Wiedniu – gdzie ceny rosły najsilniej w poprzednich latach – możliwa jest dalsza lekka korekta, natomiast w regionach tańszych ceny mogą pozostać niemal bez zmian. Ogólnie, eksperci nie przewidują gwałtownego załamania cen w Austrii, raczej „miękkie lądowanie” po latach boomu. Warto dodać, że czynsze (najmy) rosną szybko, więc nieruchomości inwestycyjne wciąż znajdują nabywców – co również zapobiega ostremu spadkowi cen zakupu. Podsumowując: rok 2023 przyniósł niewielki spadek cen austriackich mieszkań (-3%), a na lata 2024-25 prognozowane są dalsze drobne korekty lub stagnacja cen, z dużym zróżnicowaniem w zależności od lokalizacji.

Dostępność kredytów hipotecznych: Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych w Austrii uległa znaczącej zmianie od połowy 2022 r. Wtedy to, oprócz wzrostu stóp procentowych (EBC podniósł stopę bazową z 0% do 4% w ciągu roku), wprowadzono nowe regulacje nadzorcze (tzw. KIM-Verordnung). Regulacje te ustaliły minimalny wymóg 20% wkładu własnego, maksymalny wskaźnik DTI ~40% oraz limit czasu spłaty kredytu do 35 lat. W efekcie od sierpnia 2022 liczba nowo udzielanych kredytów gwałtownie spadła – banki raportowały spadek akcji kredytowej nawet o połowę (). Wielu potencjalnych nabywców, zwłaszcza młodych, zostało odciętych od finansowania ze względu na brak wkładu własnego. Jednocześnie oprocentowanie kredytów wzrosło z ~1,5% w 2021 do ponad 4% w 2023 (podobnie jak w innych krajach strefy euro). Co istotne, austriaccy klienci mieli wcześniej dużą skłonność do kredytów o stałym oprocentowaniu – w szczycie 2021 ponad 50% nowych hipotek miało stałą stopę na ≥10 lat (). Jednak gdy stopy zaczęły rosnąć, banki zwiększyły ofertę zmiennoprocentową – do III kw. 2023 udział kredytów o zmiennej stopie znów wzrósł do ~47% (). To oznacza, że część kredytobiorców odczuła skutki wzrostu stóp w ratach niemal natychmiast. Pomimo tych trudności, pod koniec 2023 pojawiły się oznaki ożywienia popytu kredytowego. Zgodnie z ankietą banków (ECB Bank Lending Survey), popyt na kredyty hipoteczne przestał spadać i lekko wzrósł w I kw. 2024 (). Banki spodziewały się dalszej poprawy w II kw. 2024 w oczekiwaniu na spadki stóp procentowych (). Średnie oprocentowanie nowych kredytów w końcu 2024 wynosiło ok. 3,5-4%, a więc nieco spadło od szczytu latem 2023. Warunki udzielania kredytów pozostają jednak relatywnie trudne z uwagi na wspomniane limity regulacyjne – trwają dyskusje, czy je złagodzić, by przywrócić płynność rynku (np. tymczasowo podnieść dopuszczalny udział kredytów powyżej normy KIM dla młodych). Austriacy mają również pewną specyfikę – część kredytów jest indeksowana walutowo (kiedyś popularne były kredyty we frankach szwajcarskich, dziś to zjawisko marginalne – poniżej 5% salda ()). Podsumowując, dostępność kredytu hipotecznego w Austrii w 2023 znacznie się pogorszyła (droższy i trudniej dostępny), co przyczyniło się do spadku cen. W 2024 oczekuje się lekkiej poprawy sytuacji kredytobiorców, zwłaszcza jeśli EBC zacznie obniżać stopy – co zapewne przełoży się na nieco korzystniejsze oferty kredytów i zwiększenie zdolności klientów.

Polityka rządowa i regulacje: Austriacki model polityki mieszkaniowej od lat uchodzi za jeden z najbardziej pro-społecznych w Europie. Dużą rolę odgrywa sektor mieszkań komunalnych i subsydiowanych (Limited-Profit Housing). W 2022 r. wybudowano 15,6 tys. mieszkań przez ograniczenie zysku (mieszkania non-profit), co stanowiło ok. 1,7 na 1000 mieszkańców (). Wiedeń słynie z rozbudowanego zasobu miejskich kamienic (Gemeindebau), które zapewniają tańsze czynsze dla tysięcy rodzin. Ostatnio stolica powróciła do bezpośredniego budowania mieszkań komunalnych po latach przerwy (). Finansowanie publiczne mieszkalnictwa stoi na wysokim poziomie – landy i rząd federalny łożą ok. 0,6% PKB rocznie na dopłaty do budownictwa i czynszów (to jeden z najwyższych wskaźników w UE). Dzięki temu Austria ma umiarkowane czynsze w sektorze non-profit i ok. 45% mieszkańców Wiednia mieszka w mieszkaniach komunalnych lub spółdzielczych o limitowanych czynszach (First Vienna Residential Market Report 2023 - Wien - EHL Immobilien). Regulacje najmu: Austriacki rynek najmu jest podzielony – umowy w starszych budynkach podlegają limitom czynszowym (tzw. czynsze regulowane kategoriami), natomiast nowe budownictwo jest wolnorynkowe. Wysoka inflacja 2022-2023 spowodowała lawinowe podwyżki czynszów regulowanych (są indeksowane – 4 podwyżki w 18 miesięcy, łącznie +15% (Communists in Austria demand freeze on rents amid soaring ...)). Wywołało to dyskusje polityczne; rząd pod presją opozycji przygotował pakiet, w którym zaplanowano limit 5% na roczny wzrost czynszu w latach 2024-2026 (Austrian government plans cap on rent increases to cushion the ...). Oznacza to zamrożenie nadmiernych podwyżek nawet jeśli inflacja przekroczy 5%. To ważna ulga dla około 75% najemców, których dotyczą stare umowy lub mieszkania komunalne. Ponadto rząd federalny zwiększył zasiłek mieszkaniowy (Wohnbonus) dla uboższych rodzin, by zrekompensować wyższe koszty energii i czynszów. Wsparcie budownictwa: w obliczu załamania nowych inwestycji (pozwolenia na budowę spadły do ok. 46,6 tys. w 2023 – najmniej od 2005 (Residential property prices fell in 2023)) władze uruchomiły fundusze gwarancyjne dla deweloperów mieszkaniowych. Planowano też ułatwienia proceduralne – np. przyspieszenie zmian planów zagospodarowania i obniżenie standardów energetycznych tam, gdzie jest to barierą (Austria wprowadziła zakaz instalacji ogrzewania olejowego w nowych budynkach od 2020, co podniosło koszty). Podatki i opłaty: nie zanotowano większych zmian – utrzymano zwolnienie z VAT na czynsze komunalne, kontynuowane są ulgi podatkowe dla inwestorów budujących mieszkania pod wynajem (zwrot części VAT, ulgi amortyzacyjne). Pewną nowością jest dyskusja o wprowadzeniu Mietpreisdeckel (sztywnego limitu czynszu) w Wiedniu postulowana przez partię SPÖ, ale nie ma na to zgody koalicjanta (ÖVP). Rząd federalny raczej preferuje subsydia zamiast sztywnych limitów. Podsumowanie polityki: Austria stara się łagodzić skutki kryzysu mieszkaniowego poprzez swoją sprawdzoną politykę: dotacje do budownictwa społecznego, regulacje hamujące nadmierny wzrost czynszów i ewentualnie korekty rygorów kredytowych (choć te wprowadził niezależny nadzór). Dzięki temu spadki cen są kontrolowane, a mieszkania dla wielu pozostają nieco bardziej dostępne niż byłyby bez interwencji państwa.

Trendy w wynajmie vs. zakupie mieszkań: Austria ma jeden z najniższych wskaźników własności mieszkań w UE – tylko ok. 55% gospodarstw domowych mieszka we własnym lokum (2022), a 45% wynajmuje () (). Szczególnie w Wiedniu dominują najemcy – szacuje się, że ok. 75-80% wiedeńskich gospodarstw domowych mieszka w wynajmowanych mieszkaniach (First Vienna Residential Market Report 2023 - Wien - EHL Immobilien), z czego znaczną część stanowią mieszkania komunalne lub spółdzielcze (o ograniczonym czynszu). Taka struktura to efekt celowej polityki mieszkaniowej od czasów powojennych („czerwony Wiedeń”) oraz historycznych czynników (wielu mieszkańców nie mogło pozwolić sobie na wykup mieszkań). Najmem rządzą dwa światy: chroniony sektor z umiarkowanymi czynszami i sektor prywatny, gdzie stawki w ostatnim czasie poszły ostro w górę. W 2023 średni czynsz (z opłatami eksploatacyjnymi) wzrósł aż o 7,6% (Residential property prices fell in 2023), do przeciętnie 9,4 €/m² miesięcznie. W segmencie prywatnym wzrost był wyższy – ok. +9% r/r (Residential property prices fell in 2023) – co wynika z indeksacji czynszów starych umów inflacją powyżej 5%. To znacznie więcej niż historyczna średnia ~2,8% rocznie (Residential property prices fell in 2023). Zakup nieruchomości w Austrii do 2022 r. był atrakcyjny zarówno dla własnych potrzeb, jak i inwestycyjnie – napływ kapitału (także zagranicznego) windujący ceny np. w Wiedniu, był stymulowany niskimi stopami i stabilnością kraju. Teraz jednak zakup stał się trudniejszy (drogi kredyt, spadek siły nabywczej). W efekcie więcej osób pozostaje w najmie dłużej niż planowało. Zjawisko to dotyczy zwłaszcza młodych rodzin – udział właścicieli w grupie <35 lat jest niski i jeszcze spadł w ostatnim roku. Preferencje: Austriacy generalnie cenią sobie stabilność najmu komunalnego – posiadanie własnego mieszkania nie jest tak silnym imperatywem jak np. w Europie Wschodniej. Widać jednak różnice pokoleniowe: starsze generacje częściej mieszkają na własnym (np. w domach na prowincji), młodsi – zwłaszcza w miastach – akceptują długotrwały najem, o ile jest on pewny i przystępny cenowo. Wynajem prywatny stał się droższy, co powoduje, że część osób rozważa wyprowadzkę poza duże miasta lub życie na mniejszej powierzchni. Z kolei ci, którzy kupili drogo na górce cenowej 2021/22, teraz mierzą się z wyższymi stopami – niektórzy mogą zdecydować się sprzedać lub wynająć zakupione mieszkanie, aby związać koniec z końcem. Podsumowanie trendu: W Austrii utrzymuje się wysoka rola najmu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W krótkim terminie drogi kredyt umacnia ten stan (trudniej kupić, więc więcej najmuje). Polityka państwa preferuje również najem (przez budownictwo społeczne). W dłuższym okresie, jeśli kredyty stanieją, popyt na zakup może znów wzrosnąć, ale Austria prawdopodobnie pozostanie „krajem najemców” w większym stopniu niż większość Europy.

Wpływ demografii i migracji: Austria jest krajem o rosnącej populacji – w 2023 liczba ludności zbliżyła się do 9,1 mln, co oznacza wzrost o ok. 100 tys. w porównaniu z 2022. Wzrost ten napędzany jest w całości migracją netto, gdyż przyrost naturalny jest ujemny. Szczególnie duży napływ odnotowano w 2022 r. z powodu wojny na Ukrainie – Austria przyjęła ponad 90 tys. ukraińskich uchodźców, co istotnie zwiększyło obciążenie systemu mieszkaniowego. W efekcie udział osób z zagranicznym pochodzeniem w populacji osiągnął 26,7% w 2023 (2,45 mln osób z tłem migracyjnym) (Geography and population). Imigranci (zarówno uchodźcy, jak i pracownicy z UE i Bałkanów) koncentrują się w Wiedniu oraz innych dużych miastach (Graz, Linz, Salzburg). To dodatkowo zwiększa popyt na tanie mieszkania w miastach. Wiedeń notuje corocznie dodatnie saldo migracji – np. w 2023 przybyło netto ok. 22 tys. nowych mieszkańców z zagranicy (Vienna's population 2024 - facts and figures on migration and ...). Prognozy wskazują, że stolica może przekroczyć 2 mln mieszkańców przed 2030 r. (Summary: Small-Scale Population Projection for Vienna 2023–2053). To wymaga intensywnego budownictwa – stąd liczne projekty nowych osiedli (np. Aspern Seestadt). Struktura gospodarstw: W Austrii rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw (trend podobny jak gdzie indziej), co zwiększa zapotrzebowanie na małe mieszkania w miastach. Jednocześnie starzenie się społeczeństwa (mediana wieku ~43 lata) powoduje, że wiele starszych osób mieszka samotnie w dużych mieszkaniach – co zmniejsza efektywną dostępność lokali dla rodzin. Migracje wewnętrzne: młodzi dorośli przenoszą się ze wsi do miast (zwłaszcza do Wiednia i okolic), co wyludnia niektóre regiony alpejskie. Rząd stara się wspierać pozostawanie na prowincji przez inwestycje infrastrukturalne, ale trend urbanizacji utrzymuje się. Wpływ na mieszkalnictwo jest wyraźny: w Wiedniu ~13 tys. gospodarstw domowych czeka na mieszkanie socjalne, a kolejki te wydłużyły się po 2022 z powodu napływu uchodźców. Władze musiały awaryjnie lokować część osób w tymczasowych kwaterach. Polityka integracyjna: Austria dąży do szybkiego usamodzielnienia się nowych migrantów – np. uchodźcy są zachęcani do przenoszenia się z zakwaterowania zbiorowego na wolny rynek poprzez dopłaty do czynszu. To jednak trudne przy ograniczonej podaży. Ogólnie, demografia Austrii zapewnia stały popyt na mieszkania (w przeciwieństwie do np. wyludniających się Węgier czy Czech). To jeden z powodów, dla których długoterminowy trend cen mieszkań był wzrostowy. Obecnie to głównie czynniki ekonomiczne (stopy procentowe) zatrzymały ten wzrost. W przyszłości, jeśli migracja pozostanie wysoka, presja popytowa nie zniknie – szczególnie w segmencie tańszych mieszkań miejskich.

Anglia (Wielka Brytania)

Ceny nieruchomości i prognozy: Rynek mieszkaniowy Anglii (de facto całej Wielkiej Brytanii) również doświadczył w ostatnim czasie wyraźnego ochłodzenia po pandemii. Lata 2020-2021 przyniosły boom cenowy (wspierany m.in. tymczasowym zwolnieniem z podatku stamp duty), ale w 2022 wzrost cen zaczął hamować, a w 2023 ceny spadły nominalnie o kilka procent. Według indeksu Nationwide, w 2023 roku średnie ceny domów spadły o ok. 5% względem szczytu z połowy 2022 (Why landlords need immigrants). Najmocniej korektę odczuły najdroższe rynki, jak Londyn i Południowo-Wschodnia Anglia, choć i tam spadki wyniosły 5-8%. Mniej ucierpiały tańsze regiony (Szkocja, Północ Anglii), gdzie ceny w praktyce się wypłaszczyły. W ujęciu rocznym przez większość 2023 notowano spadki (np. -3,4% r/r w listopadzie 2023 wg Halifax). Jednak pod koniec 2024 rynek zaczął się stabilizować, a nawet nieco odbijać. Oficjalny indeks ONS pokazał, że w 3 kwartale 2024 ceny w UK były o ok. +2,5% wyższe niż rok wcześniej (The United Kingdom Residential Property Market Analysis 2024). Również dane za listopad 2024 wskazały wzrost cen domów o 3,4% r/r (Why landlords need immigrants) – co oznacza, że rynek odbił się od dołka z połowy roku. Przyczyną tej poprawy jest ograniczona podaż (wielu sprzedających wstrzymało się z transakcjami czekając na lepsze czasy) oraz wciąż silny popyt wynikający z niedoboru mieszkań. Prognozy na 2025 są jednak ostrożne. Większość analityków (np. Savills) przewiduje, że w 2024 ceny mogą jeszcze lekko spaść (średnio -3% wg prognozy Savills (Revised Mainstream House Price Forecasts: 2024–2028 - Savills)), zanim nastąpi ponowny wzrost w latach 2025-2027. Bank Anglii sygnalizuje, że utrzyma wysokie stopy przez pewien czas, co będzie ciążyć na cenach. Scenariusz bazowy zakłada płaską cenę w 2024 i umiarkowane odbicie (+1 do +5% rocznie) od 2025, gdy stopy zaczną spadać. Warto zaznaczyć, że rynek brytyjski jest bardzo zróżnicowany regionalnie: Londyn już przed pandemią miał stagnację cen (po boomie 2010-2016), podczas gdy np. Walia czy Północ rosły szybciej. Obecnie najtrudniejsza sytuacja jest na rynku mieszkań w centrum Londynu (wysokie stopy + praca zdalna zmniejszyła popyt na drogie mieszkania w City), podczas gdy domy na przedmieściach trzymają wartość lepiej. Podsumowanie cen: w Anglii po niewielkiej korekcie w 2023 (rzędu paru procent) rynek wszedł w fazę stabilizacji. Strukturalny niedobór mieszkań (buduje się za mało w stosunku do potrzeb) prawdopodobnie zapobiegnie większym spadkom. W dłuższej perspektywie wciąż istnieją ryzyka (np. wysoki poziom cen do dochodów, możliwe skutki Brexitu na popyt w Londynie), ale obecny konsensus mówi o miękkim lądowaniu cen i powrocie do umiarkowanych wzrostów po 2024 r.

Dostępność kredytów hipotecznych: W Wielkiej Brytanii nastąpiło gwałtowne zacieśnienie warunków kredytowych w wyniku podwyżek stóp przez Bank Anglii. Jeszcze pod koniec 2021 r. podstawowa stopa procentowa wynosiła 0,1%, a typowe oprocentowanie kredytu hipotecznego (fix 2- lub 5-letni) oscylowało wokół 2%. Od tego czasu Bank Anglii podnosił stopy aż do poziomu 5,25% (sierpień 2023), co przełożyło się na wzrost ofertowych stawek hipotecznych do ~6% latem 2023 (Mortgage rate gap drops to lowest margin since 2023). Wielu kredytobiorców brytyjskich korzysta z krótkoterminowych okresów stałego oprocentowania (2 lub 5 lat), więc podwyżki dotknęły ich z opóźnieniem – jednak w 2023 około 1/3 gospodarstw musiała refinansować kredyt na dużo gorszych warunkach, co spowodowało tzw. mortgage crunch (skok rat o kilkaset funtów). Banki, obawiając się ryzyka, zmniejszyły akceptowalne zdolności kredytowe – wzmocniono testy warunków skrajnych (np. czy klient poradzi sobie przy stopie +3%), co zmniejszyło maksymalne kwoty pożyczek. Dodatkowo, po głośnym mini-budżecie we IX 2022, który wywołał chaos na rynkach, wiele banków czasowo wycofało oferty hipotek lub podniosło marże, co chwilowo zamroziło rynek. Sytuacja ustabilizowała się w 2023, ale kredyt pozostał drogi. Średnie oprocentowanie nowej 2-letniej hipoteki w I połowie 2023 przekraczało 5,5%, a 5-letniej ~5,2% (Mortgage rate gap drops to lowest margin since 2023). Dopiero pod koniec 2024 stawki zaczęły nieco spadać – w wyniku oczekiwań na przyszłe cięcia stóp. Na początku 2025 r. najlepsze oferty dla klienta z dużym wkładem to ok. 4,5-4,8% (5 lat stałe). Dostępność kredytu w ujęciu ilościowym dramatycznie spadła: liczba zatwierdzonych wniosków hipotecznych spadła z ~60 tys. mies. w 2021 do ~40 tys. mies. latem 2023. Szczególnie zmalały kredyty dla kupujących po raz pierwszy – wielu zostało wykluczonych ze względu na rosnący koszt obsługi, który powoduje, że test zdolności nie wychodzi. Co prawda w sierpniu 2022 regulator zlikwidował formalny wymóg stres-testu +3% (uznając, że inne limity wystarczą), ale i tak banki stosują własne ostrożne założenia. Dla kredytobiorców pomocą jest natomiast wydłużanie okresu kredytowania – coraz częściej oferuje się 35-40 lat spłaty, aby obniżyć ratę. W 2023 odnotowano też duży wzrost popularności produktów stałoprocentowych długoterminowych (np. fix na 10 lat), bo klienci chcieli zabezpieczyć się przed dalszymi podwyżkami. Bank Anglii uruchomił program wsparcia płynności (TFSME) dla banków, by utrzymać akcję kredytową, ale to głównie czynniki rynkowe dyktowały zdolność kredytową. Podsumowując, hipoteki w UK stały się najdroższe od 15 lat, co bezpośrednio ochłodziło rynek mieszkań. Jeśli inflacja będzie spadać, oczekuje się, że Bank Anglii zacznie ciąć stopy w drugiej połowie 2024, co powinno przełożyć się na tańszy kredyt w 2025. To z kolei przywróci część popytu – stąd kluczowe znaczenie polityki monetarnej dla perspektyw rynku brytyjskiego.

Polityka rządowa i regulacje: W Wielkiej Brytanii (Anglii) rynek mieszkaniowy jest w centrum uwagi polityki, choć w ostatnich latach brak rewolucyjnych nowych programów. Wsparcie kupujących: w przeszłości istniał program Help to Buy (rządowa pożyczka na wkład własny), ale zakończył się w marcu 2023. Obecnie rząd przedłużył natomiast Mortgage Guarantee Scheme do końca 2023 – gwarancje dla banków przy 95% kredytach dla kupujących pierwsze mieszkanie, by skłonić je do oferty wysokiego LTV. Ulgi podatkowe: do marca 2025 obowiązują podwyższone progi stamp duty (podatku od zakupu) – zwolnienie dla transakcji do 250 tys. £ (dla pierwszego mieszkania do 425 tys. £), co obniża koszty wejścia na rynek (UK House Price Trends & Predictions March 2025 - NerdWallet). Budownictwo: rząd wyznaczał cel budowy 300 tys. domów rocznie, ale nie jest on osiągany (2022: ~210 tys., 2023 jeszcze mniej). W 2023 r. rząd poluzował obowiązkowe cele lokalne budowy (poddając je dobrowolności gmin), co zdaniem branży jeszcze pogorszy sytuację podażową. Pojawiły się kontrowersje wokół ochrony tzw. green belt (terenów zielonych wokół miast) – aby zwiększyć podaż gruntów budowlanych, zasugerowano rewizję tych stref, co budzi sprzeciw mieszkańców. Regulacje najmu: duże zmiany szykują się na rynku wynajmu prywatnego. Rząd przedstawił projekt Renters’ Reform Bill, który przewiduje m.in. zniesienie „no-fault evictions” (eksmisji bez podania przyczyny) i zastąpienie terminowych umów najmu bezterminowymi (Why landlords need immigrants). Ustawa ta ma wzmocnić prawa lokatorów (trudniej będzie ich usunąć), co wywołało niezadowolenie wielu drobnych landlordów. Już wcześniej właściciele zostali obciążeni dodatkowymi kosztami – stopniowe ograniczenie odliczania odsetek od podatku (od 2020 pełne opodatkowanie dochodu czynszowego), dodatkowy podatek 3% stamp duty przy zakupie drugiej nieruchomości. W efekcie wielu landlordów sprzedaje swoje nieruchomości: 1/3 wynajmujących rozważała wycofanie się z rynku (Why landlords need immigrants). Rząd stoi więc przed dylematem – chronić najemców czy zachęcić landlordów do zostania na rynku (by nie zmniejszać podaży najmu). Obok tego nakłada się kwestia standardów energetycznych – do 2028 wszystkie wynajmowane domy muszą mieć certyfikat energetyczny co najmniej „C”, co oznacza konieczność kosztownych remontów (ocieplenie, nowe kotły) (Why landlords need immigrants). Wielu właścicieli sygnalizuje, że nie będzie ich na to stać, co może skłonić ich do sprzedaży starych domów. Polityka społeczna: rząd zapowiedział także największy od dekad program budowy mieszkań komunalnych i socjalnych, ale realizacja jest powolna. Istnieje plan inwestycji w 180 tys. domów „affordable” do 2026, jednak do połowy 2023 oddano tylko ułamek z tego. Lokalne samorządy cierpią na brak funduszy, a przepisy planistyczne (np. dot. ochrony przyrody – nutrient neutrality) blokują tysiące potencjalnych inwestycji. Podsumowując, polityka w Anglii starannie wyważa interesy stron: wprowadzane są duże zmiany na rynku najmu (ku korzyści lokatorów), przy umiarkowanym wsparciu własności (gwarancje, ulgi podatkowe). Efektem może być dalsze ograniczenie prywatnego wynajmu i presja na rząd, by zwiększyć budownictwo społeczne lub zachęcić inwestorów instytucjonalnych do wejścia na rynek PRS (Private Rented Sector). Rząd liczy też, że stabilizacja gospodarki po okresie inflacji samoistnie poprawi sytuację mieszkaniową, stąd unika drastycznych interwencji.

Trendy w wynajmie vs. zakupie mieszkań: W Wielkiej Brytanii tradycyjnie wysoki był odsetek właścicieli domów (sięgający ~70% w latach 2000-2005), ale od globalnego kryzysu finansowego trend się odwrócił. Obecnie ok. 65% gospodarstw domowych posiada własne mieszkanie/dom, zaś 35% wynajmuje – przy czym wśród młodych dorosłych udział najemców jest znacznie wyższy. Pokolenie milenialsów znacznie później wchodzi w posiadanie własnej nieruchomości niż poprzednicy, głównie z powodu cen nieruchomości przewyższających ich dochody. Pandemia chwilowo zwiększyła odsetek właścicieli (bo niskie stopy ułatwiły zakup wielu młodym), lecz obecny skok stóp znów wstrzymał ten ruch. W 2023 popyt na najem eksplodował, gdyż potencjalni kupujący zostali zmuszeni zostać w wynajmowanych mieszkaniach. Czynsze poszybowały: średnio wzrosły o 9,1% w roku do listopada 2024 (Why landlords need immigrants) – to rekordowy wzrost, przewyższający inflację. W tym samym czasie ceny domów wzrosły tylko o 3,4% (Why landlords need immigrants), co oznacza, że wynajem stał się relatywnie droższy względem zakupu (dla tych, którzy mogą sobie na to pozwolić). Landlordzi z jednej strony cieszą się wysokimi czynszami, z drugiej borykają z wyższymi kosztami kredytu (wielu ma hipoteki typu buy-to-let o zmiennym oprocentowaniu) oraz rosnącymi obciążeniami regulacyjno-podatkowymi. Wielu mniejszych wynajmujących sprzedaje nieruchomości, co ogranicza podaż na rynku najmu i nakręca spiralę wzrostu czynszów. Najemcy znajdują się więc pod presją – coraz większa część dochodu idzie na czynsz, co utrudnia odłożenie na depozyt pod zakup. Dane wskazują, że w Londynie przeciętny czynsz za mieszkanie 2-pokojowe przekroczył £2500 miesięcznie (France's Residential Property Market Analysis 2025), co jest kwotą zaporową dla większości młodych. To zmusza ich do dzielenia mieszkań (wzrost popytu na pokoje we wspólnych mieszkaniach) lub wyprowadzki dalej od centrum. Społeczne preferencje: Brytyjczycy nadal aspirują do posiadania domu z ogródkiem – co pandemia nawet wzmocniła – stąd wielu, którzy wynieśli się z miasta w lockdownie, pozostało na przedmieściach. To wspiera trend suburbanizacji kosztem centrum (gdzie najem dominował). Z drugiej strony, wśród najmłodszych dorosłych (Gen Z) obserwuje się pewien pragmatyzm – gotowość do dłuższego życia w najmie i elastyczność co do miejsca zamieszkania (podążanie za pracą). Rząd próbuje zachęcić do własności – np. program Right to Buy (wykup mieszkań socjalnych) nadal funkcjonuje i w 2022 rozszerzono go pilotażowo na najemców mieszkań spółdzielni mieszkaniowych. Jednak dostępność takowych jest ograniczona. Segment instytucjonalny: warto wspomnieć o rosnącym sektorze Build-to-Rent – deweloperzy budują bloki przeznaczone w całości na wynajem długoterminowy, często z zarządzaniem przez fundusze. To stosunkowo nowy trend w Anglii, mający zapewnić profesjonalną ofertę najmu (często wyższego standardu). Rząd go wspiera jako element rozwiązania kryzysu mieszkaniowego. Na koniec, wynajem vs zakup w UK coraz bardziej dzieli społeczeństwo według linii pokoleniowej i dochodowej: właścicielami są głównie osoby starsze i zamożniejsze, podczas gdy młodsi i ubożsi skazani są na drogi najem. Ten podział jest tematem debaty publicznej, a politycy zapowiadają kolejne działania (np. ulgi oszczędnościowe na depozyt dla młodych).

Wpływ demografii i migracji: Demografia odgrywa kluczową rolę w brytyjskim rynku mieszkaniowym. Po pierwsze, wysoki poziom imigracji w ostatnich latach znacząco zwiększa popyt na mieszkania, zwłaszcza na wynajem. W latach 2021-2023 Wielka Brytania odnotowała rekordowe napływy ludności – w samym 2022 migracja netto wyniosła ponad 500 tys., a w 2023 zbliżona wielkość (~700 tys. imigracji, ~200 tys. emigracji). Analizy wskazują, że w ciągu dwóch lat do połowy 2023 imigranci utworzyli około 430 tysięcy dodatkowych gospodarstw domowych najemców na rynku prywatnym, co spowodowało, że czynsze są o ok. 11% wyższe niż gdyby nie było tego napływu (Why landlords need immigrants). Jedna trzecia wzrostu czynszów od czasów pandemii jest przypisywana rekordowej imigracji (Why landlords need immigrants). Są to zarówno zagraniczni studenci (rekordowa liczba, zwłaszcza z Azji), jak i pracownicy oraz uchodźcy (np. ~170 tys. Ukraińców). Ta sytuacja ma duży wpływ polityczny – dyskutuje się o ograniczeniu wiz studenckich dla rodzin czy innych krokach, by zmniejszyć presję na mieszkania. Po drugie, przyrost naturalny w UK jest umiarkowany, ale dodatni – społeczeństwo rośnie (obecnie ~67 mln mieszkańców). Szczególnie szybki wzrost ludności dotyczy Anglii (Szkocja i Walia rosną wolniej). Rządowe prognozy mówią o 69 mln mieszkańców UK w 2030 r. – co oznacza konieczność budowy ok. 240 tys. nowych domów rocznie tylko by zaspokoić wzrost (obecnie się to nie udaje). Struktura wiekowa: starzenie się społeczeństwa wpływa na rynek, bo rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw emeryckich, często zajmujących duże rodzinne domy. Pojawiają się apele o zachęty do downsizingu (zamiany domu na mieszkanie przez seniorów, by zwolnić domy dla rodzin). Migracje wewnętrzne: wewnątrz kraju trend jest dwojaki – młodzi ciągną do Londynu i wielkich miast za pracą, ale rodziny często wyprowadzają się z miasta na tańsze przedmieścia lub prowincję (np. exodus z Londynu do północnej Anglii lub Kornwalii w pandemii). To powoduje, że np. w północnych miastach pojawił się nowy popyt napływowy, a regiony turystyczne (Devon, Cornwall) doświadczają wzrostu cen i niedoboru mieszkań dla miejscowych (bo napływowi wykupują jako praca zdalna / second home). Polityka imigracyjna: po Brexicie spadła liczba imigrantów z UE (wielu wróciło do kraju), ale wzrosła spoza UE (Indie, Nigeria, Chiny). Rząd zaostrza warunki wizowe, lecz jednocześnie brytyjska gospodarka potrzebuje pracowników – stąd otwarto np. kanał dla opiekunów medycznych, co spowodowało dziesiątki tysięcy przyjazdów. Te osoby gdzieś muszą mieszkać – często trafiają na już zatłoczony rynek najmu w miastach. Infrastruktura i mieszkalnictwo starają się nadążyć: planuje się budowę nowych osiedli, ale społeczności lokalne nieraz protestują (nimbyism). W rezultacie UK zmaga się z chronicznym niedoborem mieszkań, a demografia (wzrost populacji) ten problem nasila. Mimo to w długim okresie duża i młoda populacja jest też atutem – zapewnia popyt i napędza gospodarkę. Dla rynku nieruchomości oznacza to jednak, że presja popytowa utrzyma się, zwłaszcza jeśli migracja pozostanie na wysokim poziomie. Jak ujął to jeden z komentatorów – „napływ imigrantów podtrzymuje sektor wynajmu, który inaczej stałby się nieopłacalny” (Why landlords need immigrants) (Why landlords need immigrants). Z perspektywy najemców oznacza to jednak konkurencję o mieszkania i dalszy wzrost czynszów, dopóki nie wzrośnie podaż.

Wnioski końcowe

Analiza rynków mieszkaniowych Niemiec, Francji, Szwecji, Austrii i Anglii ukazuje wspólny mianownik: okres wyraźnego schłodzenia po latach boomu spowodowany głównie wzrostem stóp procentowych i kosztów kredytu. We wszystkich tych krajach w 2022-2023 nastąpiło pogorszenie dostępności mieszkań – czy to poprzez spadek zdolności kredytowej i popytu na zakup (Niemcy, Szwecja, UK), czy wręcz pierwszy od lat spadek cen nieruchomości (Francja, Austria). Polityka banków centralnych (EBC, Riksbank, BoE) odegrała tu kluczową rolę: szybkie zaostrzenie warunków finansowych zahamowało wzrosty cen i ujawniło strukturalne problemy – niedobór podaży mieszkań i nadmierne zadłużenie gospodarstw domowych. Rządy poszczególnych państw reagują szeregiem środków: od osłon socjalnych (dopłaty do czynszów, zamrożenia ich wzrostu – Francja, Austria), przez stymulowanie popytu (gwarancje kredytowe, ulgi podatkowe – Francja, Anglia), po działania zwiększające podaż (reforma planowania i wsparcie budownictwa – Niemcy, Anglia). W krajach o dużym sektorze najmu (Niemcy, Austria, Szwecja) wyzwaniem jest pogodzenie interesów najemców i inwestorów – stąd np. Niemcy i Austria przedłużają lub wprowadzają limity czynszów, a Szwecja rozważa deregulację by zachęcić budujących. Trendy wynajem vs zakup odwróciły się tymczasowo na korzyść najmu – obecnie rekordowe odsetki młodych pokoleń w analizowanych krajach wynajmują zamiast kupować, często z przymusu ekonomicznego. To winduje czynsze (np. +9% w UK (Why landlords need immigrants), +7-9% w Austrii (Residential property prices fell in 2023)) i pogłębia kryzys dostępności mieszkań. Jednocześnie czynniki demograficzne i migracyjne dodatkowo obciążają rynki: historycznie wysoka imigracja do Europy Zachodniej (szczególnie Niemcy i UK) napędza popyt na mieszkania, zwłaszcza na wynajem, co w warunkach ograniczonej podaży prowadzi do powstawania luk mieszkaniowych. Starzenie się społeczeństw i urbanizacja to kolejne wyzwania – rośnie zapotrzebowanie na mieszkania dostosowane do nowych potrzeb (np. seniorów, singli, w dużych aglomeracjach), podczas gdy wiele starszych nieruchomości wymaga modernizacji (choćby energetycznej).

Patrząc całościowo, wszystkie pięć rynków przechodzi okres korekty i dostosowania. Ceny nieruchomości w większości z nich przestały rosnąć, a w kilku spadły – co może paradoksalnie poprawić nieco dostępność mieszkań dla tych, którzy zachowali zdolność finansową. Dostęp do kredytów pozostaje jednak czynnikiem ograniczającym popyt – dopiero wyraźniejsze spadki stóp procentowych (prognozowane na 2024/25) mogą ponownie ożywić rynki. Rządy, widząc znaczenie sektora mieszkaniowego dla stabilności społecznej i gospodarczej, prawdopodobnie będą kontynuować lub intensyfikować interwencje: inwestycje publiczne w mieszkalnictwo, ulgi dla kupujących pierwsze mieszkanie, reformy prawa najmu, a nawet rozważanie niestandardowych rozwiązań (jak wykorzystanie pustych biurowców na mieszkania – dyskusje trwają m.in. we Francji i Niemczech). Mimo krótkoterminowych różnic (np. głębokość spadku cen czy stopień regulacji rynku), długoterminowe wyzanie jest wspólne: zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań dla rosnącej (lub zmieniającej się) populacji. Kraje z silnym sektorem publicznym (Austria, częściowo Niemcy) nieco łagodniej przechodzą ten kryzys dzięki istniejącej infrastrukturze mieszkań społecznych, podczas gdy tam, gdzie rynek opiera się głównie na własności prywatnej (UK, Szwecja), wstrząs jest bardziej odczuwalny. Prognozy ekspertów sugerują jednak, że najgorsze za nami – spodziewana jest stabilizacja cen i popytu w ciągu najbliższych 12-24 miesięcy (GREIX Q3 2024 - Recovery in real estate prices confirmed, new-build apartments near all-time high | Kiel Institute) (French Real Estate Market in Early 2025 | 56Paris). Warunkiem jest utrzymanie spadku inflacji i ostrożne luzowanie polityki pieniężnej, co poprawi warunki kredytowania. Jednocześnie strukturalne niedobory mieszkań nie zniknęły – jeśli budownictwo nie przyspieszy, problem wysokich cen (czy czynszów) może powrócić, gdy tylko gospodarki znów przyspieszą.

Reasumując, rynki mieszkaniowe analizowanych krajów znalazły się w punkcie zwrotnym. Okres dynamicznych wzrostów cen został zastąpiony korektą, a nawet spadkami, przy ograniczonej dostępności kredytów. Rządy podejmują działania osłonowe i stymulujące, aby uniknąć kryzysu mieszkaniowego. W najbliższych latach kluczowe będzie przywrócenie równowagi między popytem a podażą mieszkań – poprzez zwiększenie budownictwa i poprawę dostępności finansowania – tak, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe społeczeństw starzejących się, ale jednocześnie powiększających się na skutek migracji. Obserwacja tych rynków wskazuje, że mieszkalnictwo pozostaje newralgicznym obszarem, od którego zależy dobrobyt społeczny i stabilność ekonomiczna – stąd uwaga decydentów będzie skupiona na mieszkaniówce, by kolejne dekady przyniosły bardziej zrównoważony, dostępny dla obywateli rynek mieszkaniowy.

Komentarze (0)

Trwa ładowanie...

Załaduj więcej komentarzy